Om opptak i husstanden
Leieboer kan la samboer eller ektefelle, og slektninger i rett opp- og nedstigende linje, og fosterbarn flytte inn i boligen sammen med seg, uten at utleier kan si noe på det, eller kreve endring av leiesummen eller andre avtalevilkår.
Selv om utleier ikke kan si noe på det, er det ryddig å si fra til utleier om hvem som flytter inn.
Opptak av andre personer, det være seg en bror, eller niese, som ikke er slektninger i rett opp- og nedstigende linje, eller en venn, krever godkjenning fra utleieren.
Framleie
Den alminnelige regelen om framleie følger av husleieloven § 7-2, som sier at framleie ikke er tillatt uten samtykke fra utleieren. Men hvis annet følger av lov eller avtale, går dette foran den alminnelige regelen.
Etter reglene i §§ 7-4 til 7-5 har leieboer rett til å framleie på tre grunnlag, og med godkjenning fra utleier.
§ 7-3. Framleie av del av bolig
Leieboeren har rett til å framleie del av boligen sin, for eksempel et soverom, med bruksrett til fellesarealer. Forutsetningen er at leieboeren selv skal bo i boligen, og at utleier godkjenner framleieren.
§ 7-4. Framleie av bolig ved midlertidig fravær
Leieboer kan framleie hele boligen ved midlertidig fravær i inntil to år på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom, eller andre tungtveiende grunner. Tungtveiende grunner kan for eksempel være at man må pleie syke slektninger, eller ønsker å bo nærmere et barn man har samværsrett med.
Forutsetningen for framleieretten er at leieboer har til hensikt å ta boligen i bruk igjen etter fraværet, og at leieboeren ikke selv kan bruke boligen i tidsrommet hvor fraværet varer. I tillegg må utleier godkjenne framleieren.
Merk at tidsbegrensningen på to år gjelder for hele leieforholdet. Leieboeren kan framleie i kortere perioder i til sammen inntil to år, for eksempel to ganger ett år, eller en sammenhengende periode på to år. Men når det er framleid i til sammen to år, er den lovfestede retten brukt opp, og videre framleie må avtales med utleier.
Videre er det viktig å være klar over at utleie gjennom Airbnb eller annen korttidsleie til ferie- og fritidsbruk ikke vil være å anse som framleie i husleielovens forstand, og vil utgjøre ulovlig bruksoverlating hvis det ikke er avtalt med utleier.
§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler
Dersom man har avtalt at leieavtalen skal opphøre på et konkret tidspunkt, er leieavtalen tidsbestemt. Da har leieboer etter § 7-5 en særskilt rett til å framleie boligen, uavhengig av om det foreligger noen annen grunn annet enn at leieboer ikke selv vil bo der.
Denne retten gjelder ikke når leieavtalen er tidsubestemt. Bindingstid er ikke det samme som en tidsbestemmelse. Har man en tidsubestemt leieavtale med bindingstid, har man ikke framleierett etter § 7-5.
Framleie etter § 7-5 krever også at utleier godkjenner framleieren.
Om godkjenning
Samtykke, som nevnt i § 7-2, er noe utleier kan gi eller ikke gi etter eget forgodtbefinnende. Godkjenning av framleietakeren, slik det kreves av reglene i §§ 7-3 til 7-5, er ikke det samme som samtykke.
Framleierens forhold
Utleier kan kun nekte å godkjenne framleieren dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det. Det skal mye til før et forhold gir saklig grunn til å nekte å gi godkjenning.
I forarbeidene til husleieloven, NOU 1993:4 s. 153 står det at det ved «framutleie av bolig kan utleieren bare legge vekt på framleierens kvalifikasjoner som beboer når han tar stilling til godkjenningsspørsmålet».
Saklig grunn vil kunne være at framleieren, eller noen i framleierens husstand som også skal bo i boligen, er bråkete og forstyrrende, at det er grunn til å frykte at framleieren vil forårsake skade på boligen.
Å nekte å gi godkjenning på grunn av framleierens etnisitet, hudfarge, politisk tilhørighet, seksuell legning, språk, funksjonsnedsettelse, kjønnsuttrykk, alder, og lignende vil være diskriminerende etter husleieloven § 1-8, og kan ikke være saklig grunn.
Det er dog en sannhet med modifikasjoner når det kommer til framleie i bofellesskap. Husleietvistutvalget kom i HTU-2021-4444 til at utleier må kunne ta hensyn til sammensetningen i et kollektiv ved vurderingen av en potensiell framleier. Da vil blant annet livssituasjon, alder, kjønn, og kulturell utfoldelse være relevante momenter.
Overbefolkning
Utleier kan også nekte å gi godkjenning dersom «husrommet klart blir overbefolket». Loven sier ikke noe om når boligen er overbefolket, men det må avgjøres konkret. Vilkåret er for øvrig ikke at boligen er overbefolket, men at den er «klart overbefolket». Det skal altså noe til. At antallet beboere i boligen medfører at stuen også må brukes som soverom vil neppe være nok til å si at boligen er klart overbefolket.
Godkjenning gjennom passivitet
Dersom utleieren ikke svarer leieboer på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at utleier har mottatt søknaden, regnes utleiers passivitet som godkjenning.
Dersom utleier nekter å gi godkjenning
Nekter utleier å godkjenne framleieren, må leier vurdere om utleiers nektelse er saklig. En del utleiere nekter å godkjenne framleiere fordi de ikke vet at de i utgangspunktet må akseptere framleie når leieboer har hjemmel til å framleie.
Hvis utleier nekter framleie uten å ha saklig grunn, har man leieboer ikke noen sanksjonsmulighet, bortsett fra hvis leieboers hjemmel er § 7-5, framleie i tidsbestemte leieavtaler. Da gir utleiers usaklige nektelser leieboer rett til å si opp leieavtalen med tre måneders frist.
Dersom leieboer vil framleie med annen hjemmel enn § 7-5, og utleier nekter uten saklig grunn, kan Husleietvistutvalget, eller tingretten, etter begjæring om midlertidig forføyning, hvis man har dårlig tid, avgjøre om nektelsen er saklig eller ikke.
Tips i forbindelse med framleie
Når man leier bolig og skal framleie tar man på seg en dobbeltrolle. Man blir leieboer i relasjonen til utleier, og man blir utleier i relasjonen til framleieren. Det er viktig å være bevisst sitt ansvar i begge relasjoner.
Det er lurt å lage en skriftlig leiekontrakt, som bygger på vilkårene i hovedleieavtalen. Spesielt gjelder dette varighet. Det kan være uheldig om framleieavtalen har lengre varighet enn hovedleieavtalen. Faktisk kan leier bli erstatningspliktig overfor framleieren hvis framleier lider et tap som følge av opphør av hovedleieavtalen.
Den som skal framleie bør kreve å få se godkjenning fra utleier, og hovedleieavtalen, slik at framleieren kan sikre seg mot problemer med utleier, og mot at hovedleieavtalen opphører før framleieavtalen.