Leieavtalen regulerer mange viktige sider av leieforholdet. Det er smart å forstå hva det er du skriver under på.
Dette må du vite om leiekontrakter
Som hovedregel bør man ha en skriftlig leieavtale som er underskrevet av utleier og leieboer. En leiekontrakt vil klargjøre mange viktige forhold knyttet til leieforholdet.
Det er likevel ingen strenge formkrav til hvordan leieavtalen skal se ut og den kan i prinsippet være en enkel håndskrevet papirlapp. Det som ikke er regulert gjennom leieavtalen reguleres gjennom husleieloven.
Ingen leieavtale
Det er også greit å være klar over at det er mulig å leie uten at det foreligger en skriftlig signert kontrakt. I slike tilfeller er det husleielovens bestemmelser som gjelder – og ofte kan dette gi deg bedre rettigheter enn det du får gjennom en kontrakt. Hver av partene har likevel rett til å kreve at en muntlig avtale blir skriftlig nedfelt.
På flere områder har partene i et leieforhold avtalefrihet, og derfor er det viktig med en leiekontrakt som klargjør de områdene hvor partene kan foreta valg og hvilke valg.
Vær obs på useriøse avtaler
Det finnes en rekke mer eller mindre seriøse leieavtaler tilgjengelig på internett, noen er gratis og andre urimelig dyre. For folk flest kan det være vanskelig å skille hva som er bra og hva som er ubrukelig. Leieboerforeningen leiekontrakt har vært på markedet i mer enn 20 år. Med denne kontrakten er det kontraktsrettslige grunnlaget godt sikret, noe som er viktig om det senere skulle oppstå uklarheter eller tvister.
Den vanligste og mest benyttede leieavtalen er utgitt av Huseiernes Landsforbund. Forbrukerrådet har også en leieavtale som er mye brukt. Mange større utleiere har utarbeidet sine egne leiekontrakter. Disse kan være helt kurante, men Leieboerforeningen erfarer at mange av disse spesialdesignede leieavtalene inneholder feil og mangler, og noen legger urimelig byrder på leieboer.
Som oftest er det utleier som velger hvilken leiekontrakt som skal brukes. Men det er selvfølgelig adgang for deg som leieboer å foreslå en spesiell kontrakt og da anbefaler vi at du benytter Leieboerforeningens kontrakt.
Noen viktige tips om leieavtalen til slutt:
Fravikelighet
Husleieloven kan ikke fravikes til skade for leieren med mindre det fremgår av den enkelte bestemmelse i husleieloven. Dersom dette likevel er gjort kan du kreve at det sees bort i fra det avtalte, og at man tar utgangspunkt i husleieloven i stedet for.
Overlevering
Overlevering av bolig er skjedd når leieren har fått nøkler og adkomst til boligen. Boligen med tilbehør skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, hvis ikke annet er avtalt. Oppdager leieren mangler, må han melde fra til utleieren innen rimelig tid.
Depositum
Det kan avtales at leier skal betale depositum som sikkerhet. Depositumet skal settes på sperret depositumskonto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon. Utleier skal betale for opprettelsen av kontoen. Depositum, garanti eller begge til sammen kan ikke overstige summen av seks måneders leie. Leieren kan kreve opptjente renter utbetalt.
Utvidelse av husstanden
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, egne, ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller leiligheten blir klart overbefolket.
Tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale
En leieavtale kan være tidsbestemt, som vil si at den starter en gitt dato og opphører en gitt dato. En tidsubestemt leieavtale løper til den sies opp av en av partene, i henhold til oppsigelsestiden som er avtalt.
Oppsigelsesadgang
Partene velger om man skal ha oppsigelsesadgang i tidsbestemte avtaler. Om man ikke har oppsigelsesadgang skal utleier skriftlig opplyse om dette ved inngåelsen av leieavtalen. En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene om minstetid kan fravikes dersom husrommet skal brukes av utleieren selv eller noen i hans husstand, eller utleieren har en annen saklig grunn for tidsbegrensningen.
En tidsubestemt leieavtale løper til den sies opp av en av partene. Det kan fritt avtales hvor lang oppsigelsestiden skal være. Er det ikke avtalt lengden på oppsigelsestiden er denne 3 måneder i henhold til husleieloven.
Om oppsigelse
Utleierens oppsigelse skal være skriftlig, begrunnet og opplyse at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Den skal også opplyse om følgene av at det ikke protesteres innen fristen. Mangler oppsigelsen en eller flere av disse opplysningene, er den ugyldig og uten virkning.
Vedlikeholdsansvar
Det er viktig å være klar over at du som leieboer har et vedlikeholdsansvar. I husleieloven § 5-3 er vedlikeholdsansvar beskrevet. Men enda viktigere: Det står i loven at partene står fritt til å avtale en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som står i loven. Dette er det mange utleiere som benytter seg av, og her må du være obs. Det er stor forskjell på hvor streng vedlikeholdsplikt leiekontraktene gir leietaker, og du må lese nøye gjennom punktet om vedlikeholdsansvar før du signerer leieavtalen.