Leiebetaling – leieboerens fremste forpliktelse
De fleste leiekontrakter i dag har en såkalt utkastelsesklausul, hvor partene har avtalt at utleier kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Det betyr at du være ekstra varsom med å holde tilbake husleie for mangler. Vi anbefaler derfor ikke noen å gjøre dette uten først å ha snakket med Leieboerforeningen eller andre som loven godt.

Leiebetaling – leieboerens fremste forpliktelse

Når man leier bolig, får man ytelsen «bruksrett til husrom» fra utleier, mot at man yter motytelsen «vederlag». Vederlag er for de aller fleste leieboere en avtalt pengesum som betales hver måned – husleien.

Når boligen er i dårligere stand enn avtalt, oppleves det ikke riktig å skulle betale full pris for bruksretten. Man har som leier av bolig rett til å kreve avslag i leien tilsvarende den verdireduksjonen en mangel ved boligen utgjør. Man har også rett til å holde tilbake leie dersom utleier ikke stiller boligen til leiers disposisjon i tråd med avtalen. Men fordi leiebetalingen er så viktig, er det strenge vilkår både for når, hvor mye, og hvordan leier kan holde tilbake leie. Holder man leie tilbake uten rett, er det med stor risiko.

Mangler du penger - ta kontakt med utleier

Andre ganger har man rett og slett ikke råd til å betale husleien. Sliter man med å få betalt leien midlertidig, er det viktig å ta kontakt med utleier om dette. Ofte vil utleier kunne gå med på at utestående leie nedbetales over tid, at beløpet kan dekkes av depositumet ved leieforholdets opphør, eller andre praktiske løsninger som kan fungere for begge parter. Men utleier har ingen plikt til å medvirke til en slik løsning.

Her er en oversikt over farene ved ikke å betale husleie

Oppsigelse og heving

Når man ikke betaler avtalt husleie, er man i utgangspunktet i mislighold av sin fremste forpliktelse etter leieavtalen. Mislighold er saklig grunn til oppsigelse. Har man betalt litt for lite, eller ikke betalt over en kort periode, og kommer seg a jour med betalingene før oppsigelsen skal prøves rettslig, vil oppsigelsen med stor sannsynlighet settes til side.

Har misligholdet derimot foregått over lang tid, eller utgjør store summer, vil misligholdet være vesentlig. Da vil oppsigelsen ikke være urimelig, og den vil bli stående. Vesentlig mislighold gir også utleier rett til å heve leieavtalen. Heving er et påbud om umiddelbart opphør av avtalen. Selv om man flytter ut i tråd med utleiers heving og krav om utflytting, vil man være skyldig leien man ikke har betalt.

Tvangsfravikelse

De fleste leiekontrakter i dag har en utkastelsesklausul, hvor partene vedtar at utleier kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Dette betyr i praksis at når leier ikke har betalt leie innen forfall, kan utleier sende et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, med krav om utflytting innen 14 dager. Varselet må opplyse om at tvangsfravikelse kan unngås hvis leier betaler utestående leie, forsinkelsesrente, og andre kostnader i forbindelse med fravikelse, herunder gebyr for namsmannen. Hvis leier verken har betalt eller flyttet ut innen de 14 dagene er gått, kan utleier sende begjæring til namsmannen.

Namsmannen vil be leier om å presentere eventuelle innsigelser mot utkastelsen. Det er ikke så mange innsigelser som vil tillegges vekt. Har man ikke råd til å betale, er ikke det en unnskyldning som namsmannen trenger å ta i betraktning.

Innsigelser som kan forhindre at namsmannen beslutter fravikelse er for eksempel at utleier har insistert på å få betaling kontant, mens leier vil betale til utleiers konto, og kan dokumentere at pengene står på en konto. Har man tilbakeholdt leie til dekning av krav man har mot utleier, kan det hende at namsmannen ikke tar utleiers begjæring til følge, så lenge namsmannen finner at tilbakeholdet er rettmessig. Derfor er det viktig at man bruker tid når man skriver sine innsigelser, og legger ved all relevant dokumentasjon, slik at namsmannen får et godt beslutningsgrunnlag.

Tilbakehold av leie

Når boligen lider av en verdireduserende mangel, kan leier kreve et prisavslag tilsvarene den verdireduksjonen mangelen utgjør. Man har ikke krav på mer avslag enn verdireduksjonen utgjør. Dersom ett av to toaletter i boligen ikke fungerer vil verdireduksjonen være veldig lav. Dersom utleier har byttet lås, og fratatt leieboer bruksretten urettmessig, er verdireduksjonen derimot 100 % av leien for den tiden leier ikke har adgang til boligen.

Leier kan også kreve erstatning for nødvendig økonomisk tap som er en direkte følge av mangelen eller utleiers mislighold. Dersom utleier har stengt leier ute fra boligen, kan leier kreve erstattet merkostnadene til midlertidig bolig i tiden leier er uten adgang til leieboligen.

Det kan være fristende å holde tilbake fra leien en sum tilsvarende både prisavslag og erstatning man krever fra utleier. Men hvis utleier motsetter seg dette, skal man være veldig sikker på at man har rett, og at man har bevis på at man har rett, før man velger å holde tilbake. Ved tvist om kravets rettmessighet eller størrelse, må leier deponere det tilbakeholdte beløpet på en deponeringskonto. Dessverre er det få banker som tilbyr å opprette slik deponeringskonto, og leier må selv betale for opprettelsen av kontoen, om leier finner en bank som kan bistå.

Begge parter må medvirke til opprettelsen av en deponeringskonto. Leier må be utleier om å medvirke, og gi en svarfrist på 14 dager. Hvis utleier ikke svarer, eller avviser å medvirke, kan leier deponere pengene på en konto leier disponerer alene, men kontoen må være en egen konto, slik at det tilbakeholdte beløpet er separert fra leierens øvrige midler. Utleier kan allikevel, i etterkant, kreve at pengene deponeres på en deponeringskonto, og da må leier sørge for dette.

Pengene skal være deponert fram til partene blir enige, eller saken blir avklart i en avgjørelse med virkning som dom, for eksempel vedtak fra Husleietvistutvalget (HTU). Dersom man ikke deponerer, eller deponerer mer enn man har krav på, er man i mislighold, og utleier kan si opp, heve, eller begjære tvangsfravikelse.

Det letteste er derfor å få saken avgjort først som sist. Får man medhold i kravet sitt i HTU, kan man holde tilbake fra leien det beløpet man har krav på, uten risiko for at utleier på med loven i hånd kan avslutte leieavtalen.