Ved utleiers død overtar utleiers dødsbo rollen som utleier i den eksisterende leieavtalen, fram til skiftet blir gjennomført. Inntil noen andre overtar hjemmelen til leieobjektet, er det dødsboet som har utleiers rettigheter og plikter etter leieavtalen.
For leieboer er det da viktig å få klarhet i hvem som er bobestyrer. Dersom utleier hadde flere livsarvinger vil de være felles ansvarlige, men det er vanlig at en av arvingene står for mesteparten av arbeidet på vegne av boet, med fullmakt fra de andre arvingene. Utleier kan også ha fastsatt en testamentsfullbyrder i testamentet sitt.
Det man som leieboer må gjøre, er å be om dokumentasjon på at den som hevder å opptre på vegne av dødsboet har rett til å opptre på vegne av dødsboet. Slik dokumentasjon vil være skifteattest og eventuelle fullmakter fra øvrige arvinger.
Med dette på plass, kan leieboer få vite hvor leie skal betales, og man kan ha dialog om eventuelle andre relevante forhold, for eksempel retting av mangler, dødsboets planer for boligen o.l.
Eierskifte
Når dødsboet skiftes, vil den faste eiendommen få ny eier. Det kan være ved arv til en arving, eller flere arvinger i fellesskap, eller det kan være ved salg til en tredjepart.
Ved eierskifte trer den nye eieren inn i rollen som utleier i den eksisterende leieavtalen, og leieforholdet fortsetter som før. Det er ikke nødvendig å skrive ny leiekontrakt, og den nye eieren kan ikke kreve endringer av avtalen, for eksempel økt leie, eller at leieforholdet skal opphøre på et konkret tidspunkt. Det som må endres på er hvilken konto det skal betales til, kontaktinformasjon, og annet som er personspesifikt.
Hvis flere arvinger overtar boligen i fellesskap, er det lurt å ha en dialog med alle de nye eierne om hvem som skal være kontaktperson, hvis det er hensiktsmessig at det bare er én av dem.
Faren for oppsigelse
At utleier er død, er ikke i seg selv grunnlag for oppsigelse. Men i forbindelse med at utleier er død, kan det oppstå mang en saklig grunn for dødsboet eller arvingene til å si opp leieavtalen. Oftest vil oppsigelsesgrunnen være at boligen skal selges, eller at en av arvingene selv skal bo i boligen.
Husleielovens regler om utleiers oppsigelse gjelder også for dødsboet og for en eventuell ny eier av boligen. Den viktigste regelen er husleieloven § 9-7, som krever at en oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, begrunnet, opplyse om leieboers rett til å protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned fra den er mottatt, samt opplyse om at hvis leieboer ikke protesterer innen fristen, mister leieboer retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier da kan begjære tvangsfravikelse. En oppsigelse som ikke oppfyller disse formkravene er ugyldig, og leieboer kan se bort fra den.