I husleielovutvalget, som jeg ledet, definerte vi botrygghet som et begrep med tre dimensjoner (NOU 2024:19 Ny boligleielov).
Juridisk botrygghet, dvs. leiernes beskyttelse gjennom regulering av for eksempel kontraktslengde, oppsigelse og prisfastsettelse. Faktisk eller reell botrygghet viser til leiernes objektive situasjon og vilkår på leiemarkedet. Hvis prisene stiger veldig raskt og mye kan den reelle botryggheten svekkes betraktelig – folk kan bokstavelig talt prises ut av sine hjem eller utestenges fra deler av leiemarkedet. Sterke juridiske rettigheter på andre områder hjelper ikke husholdninger som ikke har råd til å bo. Manglende håndhevelse av husleielovgivningen er også noe som kan bidra til at den faktiske botryggheten blir svak eller illusorisk.
Den siste subjektive dimensjonen viser til at den selvopplevde botryggheten kan variere fra person til person. Husleielovgivningen og markedssituasjonen påvirker selvsagt hvordan leiere opplever sin egen grad av trygghet i leieforholdet. Likevel vil det være variasjon i den subjektive botryggheten på tvers av personer i tråd med ulike personligheter, livssituasjoner og preferanser.
En av hovedoppgavene til husleielovutvalget var å gå gjennom loven for å vurdere og foreslå lovendringer som kunne styrke botryggheten til leiere. Det var en viktig og alvorlig oppgave. Det er liten grunn til å tvile på at mange leieforhold i Norge fungerer godt for begge partene i kontraktsforholdet – både utleieren og leieren. Likevel er det som oftest utleieren som er den sterke parten i eier–leier-relasjonen.
Med loven i hånd kan norske utleiere tilby tidsbestemte husleieavtaler, bindingstid og markedspriser i nye leieforhold. I markeder med høy konkurranse om ledige boliger – som i Oslo – er selvfølgelig maktskjevheten spesielt stor. Her kan utleiere lettere diktere vilkår og priser fordi mange leiere har få gode alternativer. Det siste gjelder spesielt noen innvandrergrupper, familier med mange barn og personer som mottar offentlig husleiestøtte. Dessuten følger ikke alle utleiere lovens bokstav og ånd, og også for lovlydige utleiere finnes det mange måter å øke husleia eller si opp en leieboer.
Husleieloven beskytter riktignok den svakere part, for eksempel gjennom bestemmelser om oppsigelsesvern, leieprisvern og minimumslengde på husleieavtaler. Likevel har botryggheten på leiemarkedet sine klare begrensninger i Norge anno 2025.
I sokkelboliger, nesten en tredjedel av leiemarkedet, er det lovlig å tilby husleieavtaler på ett år, og heller ikke 3-årskontraktene som er minimumslengden i andre leieboliger er et godt fundament for å skape seg et hjem eller bygge opp et liv i et nærmiljø. Selv kommunale utleieboliger, som fungerer som et siste sikkerhetsnett for vanskeligstilte, er per definisjon et midlertidig tilbud.
Jeg tror det er ønskelig og mulig å gi til større grad av botrygghet til leiere. Ulike flertall i husleielovutvalget foreslo flere lovendringer med sikte på å styrke leieres botrygghet og makt over eget liv. Noen av de viktigste endringsforslagene står kort oppsummert nedenfor (NOU 2024: 19, s. 16–17):
- Øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år – også i kommunale leieforhold.
- Gi leieren rett til å kreve forlengelse av visse leieavtaler. Dette er den såkalte forlengelsesretten som har vært mye omtalt i media.
- Gi leieren en ufravikelig rett til å si opp leieavtalen når som helst. Et samlet utvalg mente at bindingstid, dvs. husleieavtaler med bestemmelser om perioder hvor leiere ikke kan si opp, ikke lenger skal være lovlig.
Jeg stilte meg helhjertet bak alle disse forslagene, men mente samtidig at private utleiere burde kompenseres med økt adgang til å oppjustere til markedsleie av hensyn til tilbudet på leiemarkedet. Dette fordi tilbudet av boliger på leiemarkedet i Norge som ikke minst vanskeligstilte er avhengig av, i stor grad består av forholdsvis eller veldig profittmotiverte utleiere. Utleiere som leier ut en bolig de ikke bor i selv har ikke spesielt gunstige rammebetingelser for sin næringsvirksomhet. De tilgodeses ikke med betydelige subsidier eller skattefordeler av staten.
Slik situasjonen er i dag finnes det en risiko for at private aktører trekker seg ut av markedet, hvis det ikke er tilstrekkelig lønnsomt å investere og drifte utleieboliger sammenlignet med annen næringsvirksomhet eller kapitalplassering. Etter nøye vurderinger stemte jeg derfor for flertallet i utvalgets forslag om å øke utleieres adgang til å fastsette markedspris. I en kronikk i Dagens Næringsliv (29.10.2024) forsøkte jeg å forsvare standpunktet mitt:
Et stort flertall i utvalget på åtte medlemmer, deriblant undertegnede, tror ikke det er formålstjenlig å styrke leieres rettigheter uten å kompensere utleiere på annen måte. Lengre minstetid og rett til forlengelse innebærer at leiere og utleiere kan bli bundet til hverandre over lengre tid. Da mener flertallet at det er nødvendig å tillate at husleien justeres til markedsleie med jevne mellomrom, også i løpende leiekontrakter. I praksis vil det innebære samme leieprisregulering som ligger til grunn for tidsbestemte leieavtaler nå. Flere rettigheter for leiere uten sukker på pillen ville ført til et redusert tilbud, alt annet likt, mener vi.
Så er det selvfølgelig mulig å argumentere godt både for og mot dette standpunktet. For meg veier pragmatiske argumenter tyngst: når alt kommer til alt tror jeg det finnes noen grenser for hvor mye botryggheten kan styrkes i en situasjon hvor private profittorienterte leiere uten gunstige rammevilkår står for en såpass stor del av markedet.
Når det er sagt mener jeg det er uholdbart å basere så store deler av leieboligforsyningen på aktører som er veldig sårbare for kostnads- og renteendringer. Det blir svært vanskelig å skape botrygghet for alle i en slik situasjon. Tilbudet blir for avhengig av at husleielovgivningen tilfredsstiller næringsinteresser med kort horisont.
Hvis god botrygghet for alle skal være mulig, trenger vi sannsynligvis en kombinasjon av to reformer: 1) Et statlig juridisk, finansielt og skattemessig rammeverk som belønner private aktører for langsiktig eierskap, 2) Offentlig støtte til en allmenn leieboligsektor. Begge disse reformene er vanskelig, men langt fra umulig å gjennomføre. I en situasjon hvor offentlige utleiere og private med et langsiktig perspektiv utgjør en større del av markedet, vil det være tilrådelig å øke den juridiske botryggheten sterkere enn det husleielovutvalget gikk inn for. Da kan vi komme nærmere målet om å realisere god botrygghet for (nesten) alle, selv i et kapitalistisk samfunn som det norske hvor eiendomsretten står sterkt i lovverket og kulturen.
På kort sikt tenker jeg at økt satsing på boligsosiale virkemidler som kommunale utleieboliger, startlån og bostøtte er det beste vi kan gjøre for leieres botrygghet. Et rikere tilbud av leieboliger vil også øke leieres forhandlingsmakt overfor utleierne. Det er en viktig grunn til at leieboligtilbudet bør stimuleres av myndighetene. Alt løses ikke av husleielovgivningen alene.
Les hele temaheftet "I skuggen av eigarlinja" her