Utleiers fotografering og opptak av leieboer og boligen i leieperioden

Utleiers fotografering og opptak av leieboer og boligen i leieperioden

Det hender vi får spørsmål om utleier bare kan ta bilder/video av utleieenhet og leieboer. Å gjøre dette uten å samtykke fra leieboer, vil normalt være et alvorlig brudd personvernet, skriver vår advokat

Fotografering og videoopptak reiser særlige spørsmål om personvern. Det ulovfestede personvernet, Grunnloven § 102, sier at «Enhver har rett til respekt for sitt privatliv og familieliv, sitt hjem og sin kommunikasjon» og Den europeiske menneskerettskonvensjon artikkel 8 med tilsvarende ordlyd er det rettslige grunnlaget for beskyttelse mot overvåking. Dette dekker overvåking i form av fotografering og videoopptak, men også f.eks. lydopptak.

Er det lov?

Det første spørsmålet er om det er lov å fotografere, ta videoopptak av leieboeren eller leieboerens hjem, det vil si den leide boligen, eller lydopptak av leieboeren.

Fotografering, video- og lydopptak kan finne sted bare hvis bestemte vilkår er oppfylt. Disse vilkårene er:

  1. det er et rettslig grunnlag,
  2. den eller de som er gjenstand for det har blitt informert forut,
  3. det er et klart formål med det, at formålet er oppfylt, og at det ikke omfatter annet eller mer enn det som må til for å oppfylle formålet,
  4. det ikke består/lagres lenger enn det som er nødvendig for formålet, og
  5. informasjonssikkerheten er tilfredsstillende ivaretatt slik at det ikke faller i uve3dkommendes hender.

Rettslig grunnlag

Rettslig grunnlag for å fotografere, ta videoopptak eller lydopptak krever i utgangspunktet samtykke.  For lydopptak kan det være tilstrekkelig med å informere den eller de som man tar opptak av i egen samtale. Med informasjon at du tar opp samtale som du selv deltar i, så er det også anledning for andre samtaledeltakere å avstå fra samtalen. Slik vil det ikke være i fotografering eller videoopptak, slik at dette må forutsette et samtykke utenom de rent private settingene. Privat setting vil for eksempel være fotografering eller videoopptak av egen eller familiens bursdag. Det er ikke et privat opptak der hvor en utleier fotograferer en leieboer, leieboers leide bolig, interiør eller leieareal for øvrig.

Uten samtykke så vil utleier ikke ha et rettslig grunnlag. Et eventuelt rettslig grunnlag vil utleier dermed kunne skaffe seg enkelt nok ved henvendelse til leieboer.

Utleier vil ofte hevde såkalt «berettiget interesse» for fotografering, video- eller lydopptak. Dette krever likevel at det er reelt behov for det for å oppnå et samfunnsmessig beskyttet formål. En påstått aktivitet som utgjør en fare i form av ulovlig eller utilbørlig oppførsel er ikke tilstrekkelig til å være et slikt beskyttet formål. Det er ikke adgang til å drive privat etterforskning av leieboere eller foreta fotografering/opptak av leieboeres bolig for å på den måten søke et grunnlag for et senere krav.

Den utleier som derfor fotograferer, eller tar video- eller lydopptak av leieboere/bebodde utleieboliger bryter med norske personvernregler, så lenge det ikke er et samtykke. Et rettslig grunnlag i form av et reelt behov til fordel for et samfunnsmessig beskyttet formål vil heller ikke være aktuelt for utleiere. Personvernet veier tungt nok til å avvise fotografering, video- og lydopptak selv der hvor det er utenfor det private hjem. Det sier seg selv at personvernet er enda sterkere for fotografering, video- og lydopptak av leieboer og leieboers hjem.

Rettslig vurdering

For bruk i sivile saker har lagmannsretten (LH-2012-195300-1) avskåret fotografering i private hjem fra å tjene som bevis: «Lagmannsretten finner at fotografiene under alle omstendigheter er ervervet på en utilbørlig måte. Fotografiene er tatt uten at A var kjent med at det ble gjort og er foretatt i hennes private sfære, i den boligen hun disponerte som sin faste bolig. Tungtveiende personvernhensyn tilsier generelt at domstolene ikke tillater bruk av fotografier tilveiebrakt på denne måte. Det vil kunne virke støtende, og bruken vil være en gjentatt krenkelse av den eller de som er blitt utsatt for hemmelig fotografering. Høyesterett har også uttalt seg (HR-2001-535) om å avskjære videobevis. «Det er i denne saka tale om ei alvorleg integritetskrenking. Målretta, hemmeleg videoovervaking … vil ….måtte opplevast som sterkt krenkande.»

Domstolene anser fotografering og opptak ellers som utilbørlig, når de er ervervet uten at den som er avbildet eller tatt opptak av er kjent med det eller ikke har samtykket. Domstolene har videre beskrevet det som sterkt krenkende.

Også leieboere har vern av privatlivets fred på samme måte som enhver annen privatperson. Det er heller ikke noen konkurrerende tilsvarende rettigheter å avveie mot.

Hva gjør du?

Leieboere kan alltid i ettertid tillate bruk av et bilde, eller et opptak. Det kan være der hvor utleier har tatt bilde av en oversvømmelse i boligen (husk fjorårets ekstremvær Hans) og skal kontakte forsikringsselskapet. Dette vil være hensiktsmessig at leieboer tillater. Det er jo heller ikke slike formål som leieboere reagerer på.

Der hvor utleier ikke sørger for samtykke på forhånd og heller ikke innhenter samtykke i ettertid så er leieboers rett til et effektivt personvern beskyttet. Leieboeren kan med god grunn avslå å gi samtykke. Det kan også være aktuelt for leieboer å heve leiekontrakten dersom det har funnet sted en «alvorlig integritetskrenkelse». Dette vil kunne skje der hvor det er målrettet hemmelig overvåking av leieboer. Dette krever på sin side klare bevis for slike overgrep. Som regel vil det å forhindre ytterligere krenkelser av personvern være til hjelp. Der det har blitt en tvistesak mellom utleier og leieboer, så kan slike ulovlige fotografier og opptak bli avskåret fra å tjene som bevis.