Det følger av husleieloven § 3-5 at et depositum er sikkerhetsstillelse i form av et pengebeløp betalt til en «særskilt konto i leierens navn». Et depositum skal med andre ord stå på en konto som tilhører leieboeren, som leieboeren må signere på opprettelsen av, og som leieboeren kan følge med på, typisk i nettbanken til den finansinstitusjonen kontoen er opprettet i.
Ingen av partene skal kunne disponere over pengene på kontoen uten den andres samtykke, og utbetalinger fra kontoen ut over etter enighet mellom partene, må skje etter reglene i husleieloven § 3-5. Finansinstitusjonen (banken) er den uavhengige tredjeparten som forvalter kontoen i tråd med partenes felles ønske eller lovens regler.
Allikevel er det mange utleiere som ber leieboer om å innbetale depositumsbeløpet til en konto som allerede eksisterer – vanligvis utleiers egen konto, som utleier alene disponerer fritt over. Dette kalles for et irregulært depositum, og er ulovlig.
Krav om tilbakebetaling eller motregning
Hvis man har betalt et irregulært depositum til utleier, kan man alltid kreve det tilbakebetalt eller erstattet av utleier. Kravet om tilbakebetaling forfaller i det beløpet blir innbetalt til utleiers konto. Man kan derfor kreve det tilbakebetalt straks.
Selv om man krever tilbakebetaling, er det ikke gitt at utleier betaler. Så lenge leieforholdet ikke er over, kan man erklære motregning av det irregulære depositumet med framtidig husleie, og la være å betale leie fram til depositumsbeløpet er dekket inn. Fordi kravet om tilbakebetaling av irregulært depositum og utleiers krav om husleie stammer fra samme rettsforhold er vilkårene for tvungen motregning oppfylt, og utleier kan ikke motsette seg motregning.
Dersom leieforholdet er over, slik at man ikke kan motregne, og utleier nekter å tilbakebetale, må man få saken rettslig avgjort. Husleietvistutvalget htu.no er førsteinstans i tvister i husleieforhold. Med en rettskraftig avgjørelse med virkning som dom, kan man tvangsinndrive pengene med namsmannens hjelp.
Beskyttelse mot mislighold
Hvis man får depositumsbeløpet tilbakebetalt til seg, eller motregnet med husleien, må man sørge for ikke å bruke pengene på noe annet så lenge leieforholdet varer. Utleier kan når som helst igangsette prosessen med å opprette en lovlig depositumskonto, og hvis forhold på leieboers side gjør at avtalt sikkerhet ikke blir stilt, er leieboeren i mislighold av leieavtalen.
Ved mislighold av plikten til å stille lovlig depositum, kan utleier gi oppsigelse, og i verste fall heve leieavtalen, så lenge misligholdet er å anse som vesentlig.
Forsinkelsesrenter
Har man betalt et irregulært depositum, forrentes dette etter reglene i forsinkelsesrenteloven, så lenge leieboeren ikke i vesentlig grad må anses medansvarlig for at pengene er betalt direkte til utleier. Dette må forstås strengt, og for at leieboeren skal anses i vesentlig grad medansvarlig, må leieboeren nærmest ha insistert.
Rentene begynner å løpe straks beløpet er innbetalt til utleier, og de fortsetter å løpe på det beløpet som til enhver tid er i utleiers besittelse, fram til hele depositumsbeløpet er tilbakebetalt.
Det løper ikke renter på påløpte renter.
Forsinkelsesrenter på et utestående krav, kan man regne ut ved å bruke finansdepartementets kalkulator Kalkulator for forsinkelsesrenten - regjeringen.no
Foreldelse
Det følger av foreldelsesloven at pengekrav normalt foreldes tre år etter at kravet er forfalt. Siden krav om tilbakebetaling av irregulært depositum forfaller straks det er innbetalt, vil utgangspunktet være at kravet foreldes etter tre år.
Lagmannsretten har dog, i LB-2022-65204, slått fast at utleier erkjenner tilbakebetalingsforpliktelsen fortløpende gjennom leieforholdet ved å stille boligen til leieboers disposisjon, og at tilbakebetalingskravet derfor foreldes først tre år etter at leieforholdet er opphørt. Erkjennelse fra skyldnerens side avbryter nemlig foreldelsesfristen, hvilket medfører at foreldelsesfristen begynner å løpe først når leieboer flytter ut.
Dersom det nærmer seg tre år siden leieforholdet ble avsluttet, må leieboer selv sørge for at foreldelsesfristen blir avbrutt, ved å bringe saken inn for husleietvistutvalget. Søksmål avbryter også fristen.
I nevnte sak i Borgarting lagmannsrett fikk leieboeren i tillegg medhold i sitt krav om tilbakebetaling av forsinkelsesrentene som var påløpt for lengre tid siden enn tre år før saken ble bragt inn for domstolene. Spørsmålet om foreldelse av forsinkelsesrentene ble ikke drøftet, da det tilsynelatende ikke ble anført av utleier at rentene som var eldre enn tre år var foreldet. Husleietvistutvalget har derimot, i flere avgjørelser, lagt til grunn at forsinkelsesrentekravet foreldes forløpende, slik at leieboer maksimalt kan kreve forsinkelsesrenter for de siste tre årene.