Oppsigelse av leieforhold

Normalt har både utleier og leieboer oppsigelses­adgang i et leieforhold. Unntaket er ved tidsbestemte leiekontrakter - det vil si leieavtaler som har en klart fastsatt avslutningsdato og uten at det står noe i kontrakten om at leieforholdet kan sies opp. Da vil verken utleier eller leietaker kunne si opp før kontrakten opphører. I denne artikkelen gjennomgår vi de viktigste reglene knyttet til oppsigelse av leieforhold. Vi anbefaler at du alltid tar kontakt med Leieboerforeningen om du har mottatt en oppsigelse du mener ikke er riktig eller som du vil protestere på.

I de fleste tidsubestemte og tidsbestemte leiekontrakter er det oppsigelsesadgang. Mange som har såkalte tidsubestemte kontrakter oppfatter at leieavtalen er ”evigvarende”, men dett er er sjeldent tilfellet. Med mindre det uttrykkelig fremkommer at leiekontrakten ikke kan sies opp, vil de tidsubestemte kontraktene også være mulig å si opp.

Utleiers faktiske oppsigelsesmulighet er likvel betydelig innskrenket. Det at leieavtalene er oppsigbar, betyr ikke at utleier har et krav på at du flytter. En opp­sigelse må både være saklig og rimelig. For utleier representerer dette en betydelig innskrenkning. I tillegg setter husleieloven klare krav til oppsigelsens utforming. Er ikke oppsigelsen utformet slik loven krever, er oppsigelsen ikke gyldig.

Krav til utforming

  • Oppsigelsen skal være skriftlig.
  • Oppsigelsen skal være begrunnet.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper hun sin rett til å bestride­ oppsigelsen, og at utleieren kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

En oppsigelse som ikke fyller de fire form­kravene over, er ugyldig og uten rettsvirkning selv om du ikke har protestert på den. Har du derimot flyttet ut i henhold til oppsigelsen, anses oppsigelsen som akseptert.

Skal jeg protestere?

Har du mottatt en oppsigelse som er utformet riktig, kan du protestere. Hvis du ikke protesterer innen én måned, kan du bli tvunget til å flytte ved utløpet av opp­sigelsestiden, og etter dette for sent å angre seg.

Det kan være risikabelt å protestere, for det betyr at utleieren kan ta ut søksmål for å få kjent oppsigelsen gyldig. Før du bestemmer deg for å protestere må du altså tenke deg om. Det er viktig å vurdere om oppsigelsens saklighet (om begrunnelsen er fornuftig), veid opp mot din egen situasjon. Det er ofte nettopp dette som får betydning ved vurderingen av om oppsigelsen skal aksepteres.

Hva er saklig grunn?

Husleieloven stiller opp tre helt konkrete forhold som anses som saklige oppsigelsesgrunner. Det er:

  • Utleierens (eller utleiers husstanden) behov for å bruke boligen.
  • Riving eller ombygging (i den grad dette berører leieobjektet på en måte at det ikke er naturlig at leieforholdet kan fortsette).
  • Ved leieboers mislighold av leieavtalen.

Husleieloven åpner også for at også andre grunner kan anses som saklige, for eksempel dersom utleier ønsker å selge leieobjektet. Men selv om en oppsig­else begrunnet i salg ikke kan sies å være usaklig, er dette heller ikke en veldig sterk grunn. Kommunaldepartementet uttaler om oppsigelsesgrunn begrunnet i salg:

”I mange tilfeller kan utleier tenkes å oppnå en høyere fortjeneste enn før dersom han får frigjort husrommet. Det kan for eksempel tenkes at det er mulig å selge­ eiendommen for en høyere pris dersom husrommet frigjøres. Slike hensyn må tillegges en viss vekt i interesse­avveiningen, men her er det grunn til å vise tilbakeholdenhet.”

Det er viktig for leieboer å være oppmerksom på at dette er absolutte vilkår for oppsigelsens gyldighet. Det er et minstekrav for å i det hele tatt vurdere om oppsigelsen er gyldig, men det er ikke alene ikke tilstrekkelig for å slå fast at utleier kan si opp. Mer viktig er om oppsigelsen vil virke urimelig. En oppsigelse kan settes til side som urimelig selv om den er saklig begrunnet. Faktisk er det sånn at de oppsigelser som settes til side av domstolene nesten aldri settes til side som fordi de er usaklige, men fordi de er urimelige. Det virkelige oppsigelsesvernet til leier ligger altså i rimelighetsvurderingen.

Er oppsigelsen urimelig?

Gitt at oppsigelsen er saklig blir neste spørsmål om oppsigelsen fremstår som urimelig. Da skal oppsigelsen uansett ikke aksepteres. Dette er en svært skjønnsmessig vurdering og det er nesten aldri mulig å på forhånd gi et klart ja eller nei på dette. Dette beror på en avveining av interesser på leiers og ut­leiers side. Jo mer vektig grunn utleier har for oppsigelsen, jo vanskeligere blir det for leieren å argumentere godt for at oppsigelsen skal settes til side.

Tilsvarende motsatt. Er oppsigelsen med knapp margin å regne som saklig, skal det mindre til for at oppsigelsen settes til side.

I selve lovteksten finner vi ingen nærmere retningslinjer, men dette finner vi i avgjørelser fra domstolene og i departementets forarbeider.

Gode retningslinjer finner vi i følgende tre uttalelser fra departementet:

    1. ”Er grunnen til oppsigelsen at utleieren trenger husrommet til egne formål, må en se hen til hvor sterkt behovet er.”
    2. ” Har utleieren et legitimt behov for igjen å få disposisjonsretten over husrommet, er dette et tungtveiende moment i hans favør.”
    3. ”Får leieren klar beskjed om at utleieren selv trenger husrommet til egne formål, er det naturlig at leieren i det minste ser seg om etter annet passende husrom.”

Her trekker departementet frem noen viktige hensyn som må vurderes. Dersom utleieren for eksempel trenger boligen som egen bolig, må man normalt som leier­ måtte belage seg på å flytte ut. Men, det betyr for eksempel ikke at man uten videre­ må akseptere oppsigelsen med de frister som er gitt. Departementet uttaler for eksempel videre:

”På leierens side vil der først og fremst være faren for å bli husvill som teller. Er det grunn til å tro at det er resultatet, bør oppsigelsen normalt settes til side”

Videre:

” Selv om leieren ikke står i fare for å bli husvill kan en flytting være forbundet med betydelige ulemper og kostnader. Retten må derfor ta hensyn til om en oppriving fra det kjente miljøet kan virke urimelig for leieren og hans familie”

Dersom oppsigelsen er begrunnet med utleiers rimelige behov for å selv bebo bo­ligen, er det normalt kun om man selv har reell grunn til å frykte at man som følge av dette blir stående uten bolig, at man bør protestere. Er det tilfellet, har imidlertid en protest mye for seg, selv om utleiers oppsigelsesgrunn er god. Et godt råd er da å gi protesten en ”forsiktig” utforming der man understreker at man protesterer ettersom man tror det kan bli vanskelig å finne nye bolig, og at man flytter ut når en tilfredsstillende bolig er på plass. Hvor kvalitetsbevisst man kan være i en sånn prosess avhenger selvsagt av hvor prekært det er for utleier å få leieobjektet tilbake.

Som det fremkommer er det slik at leieren kan protestere også i de tilfellene der man ikke risikerer å bli husvill. Det kan legges vekt på om oppsigelsen også på andre måter vil slå urimelig ut. Det er opplagt rom for å vektlegge andre hensyn dersom utleiers oppsigelsesgrunn fremstår som vak­lende og lite tungtveiende, men trenger utleieren sårt boligen til egen bruk skal man være varsomme med å frem­holde argu­menter utover at man er bekymret for å bli stående uten bolig. Det kan imidlertid tenkes det motsatte. For eksempel at man venter på en annen bolig, og at en utflytting i henhold til oppsigelsen vil virke urimelig byrdefullt ettersom man likevel i løpet av relativt kort frist skal flytte ut.

Hva kan gjøre det lettere å akseptere en oppsigelse?

Dersom utleiers oppsigelse fremstår som tungtveiende og rimelig er det som nevnt bare å begynne å lete etter noe annet. Men, like fullt kan en utflytting fremstå som byrdefullt for en leier. Ofte kan det være verdt å sette som vilkår for en utflytting at utleier også bidrar til å lette utflyttingsprosessen. Momenter som kan være med i en avtale er:

Forlenget utflyttingsperiode

En fleksibel utflyttingsrett i oppsigelsestiden – dvs at man for eksempel når som helst frem mot endelig utflyttingsdato kan flytte ut og ikke betale mer husleie fra faktisk utflytningsdato
Pengestøtte for utflytting – for eksempel til å klare nye etableringsutgifter som depositum etc

Hjelp til flytting

Hvilke elementer som er naturlig å få tatt inn kan variere etter leiers behov og utleiers evne, ikke minst etter kvaliteten på oppsigelsen. Det er for eksempel ikke unaturlig å kreve mer hjelp for å flytte ut når utleier har en dårlig oppsigelsesgrunn, enn i de tilfellene der utleier har en meget god oppsigelsesgrunn. Dette må altså vurderes skjønnsomt. Litt avhengig av eget behov og situasjonen for øvrig kan det altså være grunn til å stille som betingelse for en utflytting at én eller flere av ovennevnte vilkår aksepteres.

Tilfeller der leier ikke har noe vern

Det er i hovedsak i to type leieforhold hvor man ikke har oppsigelsesvern.

  • Der hvor man leier ett enkelt rom med tilgang til den øvrige leiligheten og utleier selv bor i boligen.
  • Der hvor man leier bolig som utleier kun forlater midlertidig i en periode inntil fem år. Da skal du imidlertid skriftlig senest samtidig med at du skrev under leiekontrakten, ha blitt gjort oppmerksom på at du ikke har de normale rettighetene. Ved leie av en slik bolig har du ingen mulighet til å protestere.