Utleier kan bare heve leiekontrakten på grunn av «vesentlig mislighold» fra leieboerens side. Dette kan være dersom leieboeren tross skriftlig advarsel i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller andre. Eller hvis leieboeren misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Utkastelse som følge av dette kan utleier bare kreve når det foreligger forhold som gjør det «åpenbart at utleieren har adgang til å heve leieavtalen».
Domstolene har ved flere anledninger tatt stilling til saker der utleieren har forsøkt å kaste ut leieboeren for bruk og oppbevaring av narkotika. I disse sakene har domstolene konkludert klart med at narkotikabruken eller -oppbevaringen i seg selv ikke er å anse som vesentlig mislighold.
Domstolene er tydelige
Det er flere eksempler på saker for domstolene som omtaler situasjonen:
I en sak for Lagmannsretten fra 2005 hadde leieboer erkjent bruk og besittelse av mindre mengder hasj. Der uttalte retten at selv om bruk og besittelse var ulovlig, representerte det ikke et så kvalifisert mislighold at det kunne tjene som hevingsgrunn i husleieforholdet. Utleier kunne derfor ikke kaste ut leieboeren.
I en sak for Tingretten fra 2021 hadde en studentbolig begjært utkastelse av en person på grunn av blant annet tre tilfeller av bruk av narkotika etter at advarsel hadde blitt gitt. Retten viste til lagmannsrettsdommen og kom frem til at tilfellene av narkotikabruk ikke medførte tilstrekkelig skade eller sjenanse for utleieren til at det åpenbart forelå hevingsgrunn.
I en sak i Oslo tingrett fra 2023 ønsket et utleieselskap å heve leiekontrakten etter politibeslag av narkotika i leieboligen og medfølgende straffedom for leieboer. Her uttaler retten at det ikke er nok at det ble funnet narkotika i leietakers leilighet og at dette var i strid med kontrakten for at det skal utgjøre vesentlig mislighold. Retten viser også her til lagmannsrettsdommen.
Leiekontrakter og husordensregler i strid med husleieloven
I alle de tre nevnte dommene hadde leieboerne leiekontrakter eller husordensregler hvor det sto at bruk eller oppbevaring av narkotika i leieboligen utgjorde et vesentlig mislighold eller kunne medføre utkastelse. Dette kan du som leieboer se bort fra. Dommene er nemlig tydelige på at det etter husleielovens § 1-2 ikke kan gjøres gjeldende vilkår i avtalen som er mindre gunstige enn det som følger av loven. Å avtale hvilke situasjoner som gir utleier rett til å heve kontrakten, utover det som følger av husleieloven, er altså ikke lov.
Omsetning og bruk av narkotika er ikke det samme
Til tross for at bruk og oppbevaring av narkotika ikke alene utgjør hevingsgrunn, stiller saken seg helt annerledes der det er snakk om omsetning av narkotika. Kan det bevises salgsvirksomhet, vil dette være straffbare handlinger som regnes som vesentlig mislighold av leieavtalen.
Andre krav fra utleier
Skader på husrommet eller andre brudd på leieavtalen som følge av narkotikabruken kan uansett føre til erstatningsansvar eller andre konsekvenser dersom vilkårene for det foreligger. Dette gjelder selv om utleier ikke nødvendigvis kan heve kontrakten. Du som leieboer har nemlig en plikt til å følge vanlige husordensregler. Uavhengig av narkotikabruk- eller oppbevaring, kan for eksempel rusutløst atferd til alvorlig sjenanse for andre anses som betydelige mislighold.