Husleietvistutvalgets veiledningsplikt er problematisk
To skilt som peker i hver retning og hvor det ene har teksten veilede og det andre avgjøre.
HTU skal veilede de som har behov for juridisk bistand. For å fungere må veiledning i husleierettslige tvister være konkret. Er dette mulig samtidig med at HTU skal være en nøytral avgjørelsesinstans? ( Foto: Mostafa Meraji, Wikimedia CC0 1.0 )

Husleietvistutvalgets veiledningsplikt er problematisk

Leieboerforeningen ser på Husleietvistutvalgets (HTU) landsdekkende aktivitet som avgjørelsesorgan som en forbedring for husleiemarkedet. HTU har troverdighet og er i all hovedsak siste instans i husleietvister. Dette har sammenheng med tilliten til utvalgets kompetanse. Kan denne tilliten stå i fare ved at HTU skal veilede om rettigheter og plikter og samtidig være en nøytral avgjørelsesinstans?
Publisert:

Av Tom O. Risa,
advokat Leieboerforeningen


HTU har følgende oppgaver:

  • HTU er et domstollignende tvisteløsningsorgan
  • HTU er et lavterskeltilbud
  • HTU tilbyr partene mekling og avgjørelser av tvister om leie av bolig
  • HTU gir generell informasjon og veiledning om rettigheter og plikter etter husleieloven

Hva er veiledningen fra HTU

De første tre punktene er den HTU oppfyller som avgjørelsesorgan med troverdighet og tillit. Det siste punktet er en oppgave som ligger på siden av det å være avgjørelsesmyndighet. HTU har selv sett at dette kan være et problem i årsmeldingen for 2020:

«Husleietvistutvalgets anledning til å gi veiledning begrenses av at vi ikke kan gi råd; i mange tilfeller vil tvisten som ligger til grunn for henvendelsen munne ut i en klage som skal avgjøres av utvalget. Veiledningen må derfor gis på en måte som ikke svekker tillitten til at Husleietvistutvalget er upartisk.»

Også andre har sett denne rollen som «veileder» er et problem. Vista Analyse har i 2013 og 2022 hatt i oppdrag for Kommunal- og distriktsdepartementet å gjøre en samfunnsøkonomisk analyse av av HTU og å kartlegge henvendelser om husleieforhold. Rapporten beskriver at HTUs informasjonsoppgaver ligger på siden av og kan, til dels, være i konflikt med hovedoppgaven som en nøytral avgjørelsesinstans. Vista ser at HTU ikke gir rettsråd i den enkelte sak på samme måte som advokater og andre rettshjelpere, og bare gir svært kortfattede råd om helt generelle spørsmål.

Veiledningen til de som har behov for juridisk bistand må strekke seg lenger enn kortfattede råd om helt generelle spørsmål. Det sentrale med veiledning i husleierettslige tvister er at veiledningen er konkret, at den kopler sammen fakta i saken med de riktige rettsregler, og at veiledningen munner ut i et råd. Dette kan ikke HTU gjøre. HTUs veiledningsplikt gjelder det helt generelle om rettigheter og forpliktelser, men det er sjelden særlig opplysende for en som er i en konkret tvist. Leieboeren vet at husleieloven gir rett til avslag i leie, men trenger konkret bistand til hva som i hennes sak kan føre til avslag i leie og i tilfelle hvor mye. HTUs veiledningsplikt dekker altså ikke juridisk bistand, men generell informasjon og veiledning om rettigheter og plikter etter husleieloven.

HTUs vesentlige konkrete veiledning er hvordan å fremme en sak for HTU. Dette omfatter alt fra å skrive ned en muntlig klage til Husleietvistutvalget, hvordan slik klage fremmes, hva som inngår i en slik klage, hvilke bevisregler som Husleietvistutvalget bruker og til behandlingen av klagen. Dette er selve klagebehandlingen i alle sine former. Det er avgjørende for rettssikkerheten at denne veiledningsplikten blir tatt alvorlig.

Høyesterett om veiledningsplikt

Så sent som i mars i år (2023) har Norges Høyesterett behandlet en sak av liten økonomiske betydning, fordi den nettopp gjelder denne viktige rettssikkerhetsgarantien. Norges Høyesterett har nylig slått ned på at en sak ble avvist fra behandling i både tingretten og i lagmannsretten, fordi leieboeren ikke fikk den veiledningen som domstolen skulle gitt. Brudd på veiledningsplikten førte til at tingretten og lagmannsretten avviste å behandle saken, fordi det hadde gått for lang tid fra HTUs avgjørelse. Fristen var oversittet fordi leieboerne ikke fikk tilstrekkelig veiledning fra tingretten. Høyesterett aksepterte ikke dette og viste til at det er viktig å gjøre enkelt å nå frem til domstolen. Selv med de få kravene til å få fremmet en sak for norske domstoler, så mente Høyesterett at retten i tillegg har plikt til å gi nødvendig veiledning.

HTU skal ikke være portvokter

Det vil ikke være samme forhold for HTU, siden HTU er en førsteinstans. Det er likevel likheter med situasjoner vi kjenner til hvor klage fra leieboere er sendt tilbake uten at det blir gitt tilstrekkelig veiledning til leieboeren om hvordan klagen kan rettes. Dette handler om sentrale rettssikkerhetsgarantier. Høyesterett har vist veien og lagt avgjørende vekt på veiledningsplikten til den som skal avgjøre rettstvister. På husleierettens område så er dette minst like viktig når vi vet at det er i Husleietvistutvalget at de aller fleste sakene ender. Da er det ikke akseptabelt at klager blir returnert uten at veiledningsplikten er oppfylt.

HTUs digitale skjema for å fremme en sak for HTU avskjærer en del fra å klage. Det er i vår tid naturlig å legge til rette for digital saksbehandling. Slik tilrettelegging må ikke føre til at en skriftlig henvendelse blir returnert med henvisning til digitale løsninger. Feil fra en innsender i det innsendte materialet – digitalt eller ikke – kan heller ikke uten videre føre til avskjæring. HTU må ha en gjennomgang av innsendt materiale som gjør at også HTU oppfyller veiledningsplikten i forhold til den konkrete saksgangen. Dette er et område som våre medlemmer har erfart er vanskelig.

HTUs veiledningsplikt må ikke bli forvekslet med juridisk bistand, men den er sentral for HTUs oppgave som inngangsport til en rettsavgjørelse. Denne oppgaven må ikke forveksles med å være portvokter. Det er gjennom å hjelpe klageren til å oppfylle kravene til å fremme saken at HTU utfører sin vesentlige veiledningsplikt. Høyesterettsdommen om betydningen av å oppfylle veiledningsplikten er noe også HTU bør ta til seg. Det ser ut til at HTU kan gjøre en bedre innsats på dette.