Av Ermal Veliqi
(Artikkelen ble først publisert i Advokatbladet 16. november 2022)
Deponering er aktuelt der en leieboer ønsker å holde tilbake leie på grunn av rettslige konflikter med utleier. I utgangspunktet har leieboeren etter husleieloven en lovfestet rett til å holde tilbake leie for å sikre sitt krav. Likevel risikerer leieboeren å bli sagt opp eller kastet ut av boligen hvis leieboeren tilbakeholder leie på denne måten.
Loven gir rett til å deponere
Husleieloven gir leieboere adgang til å deponere såkalt omtvistet leie og motregnede krav. Det innebærer at leieboeren setter inn det omtvistede beløpet på en sperret deponeringskonto, og betyr at utleier ikke kan si opp eller kaste ut leieboeren med den begrunnelse at det ikke er betalt riktig leie. Ønsker utleier å øke leien ulovlig eller mener leieboer å ha rett på avslag i leien for utleiers kontraktsbrudd, stilles dermed leieboeren rettslig sett sterkere dersom hen deponerer beløpet.
Formålet bak deponeringsregelen er etter forarbeidene både å «verne leieren mot bortfall av leieretten», i tillegg til at utleieren på sin side ikke «løper ... noen risiko for at leierens evne eller vilje til å betale svikter». Samtidig vil utleier også være «vernet mot leierens kreditorer for sitt krav på utbetaling fra kontoen». Lovgiver har med andre ord hatt en klar konflikthåndterende intensjon med bestemmelsen. Problemet er at den i realiteten aldri blir brukt.
Deponeringskonto finnes nemlig praktisk talt ikke
Vi som jobber med husleiesaker blir stadig gjort oppmerksomme på mangelen på en deponeringstjeneste. Et søk på nettet gir ingen treff. Bruk av søkemotorer på bankenes nettsider gir heller ingen treff.
Bankene er ikke oppdaterte
Kontakter du banken blir du enten møtt med et stort spørsmålstegn eller henvist til å opprette depositumskonto. Depositumskonto er ikke deponeringskonto. Det er tiltenkt helt forskjellige bruk og formål, og må ikke forveksles.
Konsekvensene av manglende deponeringsmuligheter er at leieboere risikerer å bli kastet ut for å rettmessig holde tilbake husleie. Selv Høyesterett har lagt til grunn at til tross for den lovfestede tilbakeholdsretten til leieboeren, må beløpet deponeres «dersom leietakeren ikke skal risikere misligholdsvirkninger». Det er altså avgjørende å deponere beløpet for å fortsatt ha rett til å leie boligen.
I praksis betyr det at leieboere er avskåret fra å benytte en lovbestemt rett og et i loven forutsatt konflikthåndterende virkemiddel. Vi kan spørre oss om årsaken til dette er at bankene ikke ser på leieboere som kunder, og bare vil tilby tjenester som utleiere er forpliktet til å opprette. Samtidig må heller ikke stortingspolitikere slippe sitt ansvar for å ha laget en løsning som er en ren papirtiger uten praktisk verdi.
På kort sikt er det ikke for mye å kreve at bankene kan bistå med å sørge for kategorien "deponeringskonto" blant sine tilbud. Den beste løsningen er likevel å få en ny husleielov som sørger for at leieboeren kan selv besørge deponering uten samtidig å risikere utkastelse.