Når leieboeren får et brev fra namsmannen så er det vanligvis ikke hyggelig lesning. Hvis det er leieforholdet det gjelder, så kan overskriften være «Foreleggelse om fravikelse (utkastelse)». Det er ofte siste mulighet til å få frem din sak. Leieboerforeningen får jevnlig henvendelser om dette fra medlemmer. Det er viktig for leieboere å være kjent med at det kan være mye å gjøre likevel, og at leieboeren blir boende. Før namsmannens brev så skal utleier også varsle leieboeren, og allerede da kan leieboeren reagere.
Hvordan begynner en utkastelse/fravikelse
Når utleier som sier opp en leieboer, så kan leieboeren protestere. Når leieboeren har protestert så kan utleieren ta spørsmålet om oppsigelsen er gyldig til Husleietvistutvalget. Når utleier i stedet vil kaste ut en leieboer, så vil leieboeren oftest få et varsel om «fravikelse» fra utleieren. Dette kan typisk være et varsel om ubetalt husleie, om utløpt leietid, om manglende protest på oppsigelse, eller om heving. Som nevnt er dette en mulighet for leieboeren til å stanse en begynnende fravikelse. Hvis utleiern likevel fortsetter med utkastelsesprosessen så kommer det en «foreleggelse av begjæring om fravikelse (utkastelse)» fra namsmannen, sammen med utleiers begjæring om fravikelse og tilhørende dokumenter.
Leieboeren kan svare på denne henvendelsen fra namsmannen med å sende sine kommentarer og innspill til namsmannen. Fristen for leieboer til å skrive til namsmannen med sine innsigelser er som regel innen 14 dager. Etter det vil det kanskje bli noen brev frem og tilbake mellom leieboer og namsmann og utleier og namsmann. Så fatter namsmannen en beslutning om å avvise eller fremme fravikelsen. Hvis fravikelsen blir fremmet så får leieboeren en dato å forholde seg til, for når leieboeren vil bli kastet ut hvis ikke leieboeren f.eks. har flyttet ut, eller har betalt. Leieboeren kan klage på namsmannens avgjørelse til tingretten, men klagen må sendes til tingretten. Namsmannen kan da bruke anledningen til å forandre på sin avgjørelse, eller sende saken til tingretten.
Hva leieboeren kan gjøre ved varsel fra utleier
a) Fravikelse på grunn av manglende husleie
Dette er det enkleste å løse. Når varselet fra utleier kommer, så må leieboeren informere om at leien er betalt, vil bli betalt innen en bestemt dato, eller hvorfor leieboeren ikke har betalt, f.eks. at leieboeren har holdt tilbake et beløp på grunn av mangler ved boligen som utleier har fått beskjed om men ikke har rettet. Er beløpet betalt eller hvis det blir betalt før utleieren sender begjæring til namsmannen så er problemet løst. Er det i stedet et tilbakehold, så må leieboeren bestemme seg om å fortsette tilbakeholdet eller avslutte det. Det er helt i orden å skrive til utleier at tilbakeholdet blir avsluttet og at beløpet som var holdt tilbake nå blir betalt til utleier. Hvis det har vært en mangel så anbefaler jeg at leieboeren i stedet sender inn en klage til Husleietvistutvalget med krav om dekning av egne utlegg/avslag i leie. Husk å sende inn bevis på mangelen, kvittering på utgifter og/eller beregning av leieprisavslaget. Vær realistisk – de færreste mangler medfører store avslag, men hvis det har vart lenge så kan jo 10% bety mye.
b) Fravikelse på grunn av utløpt leietid
Utløp av leietid er gjerne en følge av at utleier ikke vil gi leieboer ny leiekontrakt. Hvis utleier ikke har gitt beskjed til leieboeren om å flytte, og det er mer enn 3 måneder siden leietiden løp ut, så er det ikke utløpt leietid. Da er den gamle leiekontrakten i stedet blitt tidsubegrenset. Da må leieboeren skrive til utleieren at det ikke er grunnlag for fravikelse på grunn av den tiden som er gått og at kontrakten er blitt tidsubegrenset. Om utleieren likevel ber om fravikelse, så er det å informere namsmannen om det samme med kopi av det leieboeren sendte til utleier at kontrakten er blitt tidsubegrenset.
c) Fravikelse på grunn av manglende protest
Det hender at utleier opplyser at leieboeren har fått oppsigelse, men ikke har protestert (eller ikke har protestert i tide). Hvis leieboeren har protestert likevel så er det viktig å svare på varselet og opplyse om protesten, og å sende kopi av protesten. Det kan hende at utleier tror månedsfristener fra oppsigelsens dato, eller at utleieren tror at protesten må komme frem til vedkommende innen 1 måned. Begge deler er galt. Fristen til å protestere løper fra oppsigelsen er mottatt, mens protesten gjelder fra avsendelsen. Dessuten så tar rekommanderte sendinger ofte lenger tid enn det posten sier. Postens opplysning om normalt 3 virkedager og 2 ekstra dager hvis ikke elektronisk varsling er mulig tar ikke høyde for de avvikene vi ser. I et tilfelle hvor det var en utleier som stemplet dato på innkommet post når det ble levert så kunne leieboer bevise at det hadde tatt 3 uker for en rekommandert sending fra den ble innlevert posten til den var mottatt av utleier. Det betyr at en påstand om manglende eller for sen protest kan være feil. Har leieboer ikke fått oppsigelsen så kan leieboeren protestere ved varselet.
d) Fravikelse på grunn av heving
Hvis utleier sender leieboeren en heving av leiekontrakt så må det være fordi leieboeren har misligholdt leiekontrakten vesentlig. Det skal mye til for at dette vilkåret er oppfylt. Det er heller ikke namsmannen som skal avgjøre om det er grunnlag for en begjæring om fravikelse på dette grunnlaget. Det er det tingretten som skal avgjøre. Hvis leieboeren er uenig så må leieboeren skrive tilbake at det ikke er vesentlig mislighold og avvise hevingen. Det som utleier påstår er vesentlig mislighold kan være ting som er feil, ikke leieboers ansvar eller bare er et mislighold som ikke er grunnlag for fravikelse.
e) Fellesnevnere for leieboers aktivitet overfor utleiers varsel
Det beste leieboeren kan gjøre er i alle tilfelle å besvare varselet og imøtegå varselet. Ved å ta kontakt med Leieboerforeningen så kan du få hjelp til hvordan å besvare varselet og fremme din sak.
Hva leieboeren kan gjøre ved foreleggelse fra namsmannen/tingretten
a) Foreleggelse om fravikelse på grunn av manglende husleie
Namsmannen er det offentliges tvangsmakt for gjennomføring. Utleier kan med tvangsgrunnlag henvende seg til namsmannen for å besørge utkastelse av leieboere fra sine hjem. Dette vil da rent konkret skje ved en «begjæring om fravikelse» med tilhørende dokumentasjon.
Hvis det er spørsmål om betalingsmislighold så må leieboeren bevise at det er betalt før namsmannen står på døra for å gjennomføre fravikelsen. I så fall er det ikke noe grunnlag for fravikelse og det blir ingen utkastelse. Hvis det er uenighet om betaling så er det da viktig å bevise at det er grunnlag for tilbakeholdet. Jeg anbefaler helst å betale og så vise til svaret sendt til utleier og klagen til Husleietvistutvalget (HTU). Om leieboer ikke har betalt så å leieboer sende inn svaret til utleier og klagen som er sendt til Husleietvistutvalget. Det er ikke betalingsmislighold hvis du vinner frem i HTU. For namsmannen så vil det da være nærliggende å avvente avgjørelsen i HTU.
b) Foreleggelse av fravikelse på grunn av utløpt leietid
Hvis det er utløpt leietid så må leieboeren vise til svaret til utleier og sende inn bevis på tidsubestemt leieavtale
c) Foreleggelse av fravikelse på grunn av manglende protest
Ved påstand om manglende eller for sen protest så kan leieboeren som i svaret på varselet fra utleier sende inn svaret på utleiers varsel og legge fram på nytt de bevisene som viser at det er protestert og i tide. Her kan det også være viktig å bevise protest etter utleiers varsel og forklare hvorfor et ikke er mottatt oppsigelse før ved varselet.
d) Fravikelse på grunn av heving
Denne begjæringen fra utleier går til tingretten, så denne foreleggelsen kommer fra tingretten med et brev om å innsende et tilsvar til tingretten. Leieboeren må besvare tingretten med de samme forholdene som beskrevet ovenfor i svaret til utleier. Det er da også viktig for retten at den får innsendt de brev og bevisene som viser at det ikke er et vesentlig mislighold.
e) Fellesnevnere for leieboers aktivitet overfor namsmannens/rettens foreleggelse
Disse henvendelsene kommer alle fra namsmannen/tingretten med en frist til å svare. Ved disse fristene så er det viktig å være klar over at namsmannens frister er vanligvis på 14 dager (tingretten noe lenger), og at de gjelder fra dateringen på foreleggelsen. I mange tilfeller betyr det at fristen kan bli så kort som ned mot en uke. Det er likevel helt nødvendig å svare innen fristen. Trenger leieboeren lenger tid så kan leieboeren be om det, men bør uansett sende inn et svar med det leieboeren har.
Namsmann og tingrett
a) Selvstendige avgjørelsesmyndigheter
Det kan virke skummelt med et brev fra namsmann eller tingrett med et veldig offisielt preg og det norske riksvåpenet med krone og skjold, løve og øks på brevarket. Det er viktig å være oppmerksomme på at namsmann og tingrett er selvstendige avgjørelsesmyndigheter, som skal påse og sørge for at alt skjer i tråd med loven og bevisene i saken. Namsmannen kan ha lang erfaring og innsikt i regelverk og bevis og tingretten er satt med dommere som har om mulig enda bedre innsikt. Disse instansene er ikke utleiers representanter.
b) Hva hvis de tar feil?
Det kan også skje at namsmannen tar feil enten av regelverk eller bevis. Da er det godt å være klar over at leieboer som opplever feil kan klage på namsmannens avgjørelse. Den klagen skal da leieboeren sende til namsmannen for at namsmannen kan omgjøre sin egen beslutning. Dette skjer også, så det er ikke bare en papirbestemmelse. Også namsmannen er opptatt av at avgjørelsene blir riktige, selv om det kan ta en omgang til å få det rett. Og hvis namsmannen ikke innser feilen selv, så går klagen til tingretten.
For klager på namsmannens avgjørelser kan leieboeren med fordel få hjelp av Leieboerforeningens advokater. Dette koster, fordi Leieboerforeningen kan ikke dekke disse sakene innefor en årsavgift på firehundre kroner. I tillegg så skal tingretten ha et gebyr på 1.243 (1 x rettsgebyr) for å behandle saken hvis den går dit. Ved tingrettsbehandlingen så kan leieboeren bli dømt til å betale utleiers sakskostnader hvis leieboeren taper og utleieren har rett. Dette er også en grunn til å ta en samtale med advokatene i Leieboerforeningen før klagen, så vet leieboeren bedre om risiko og sakens muligheter.
Utviklingen må stanse
Utleiere som velger fravikelse i stedet for oppsigelse for å bli kvitt en leieboer raskere eller skremme leieboere fra å bruke lovens beskyttelse må ikke få lov til å fortsette slik. Kravene til prøving av om vilkårene er tilstede må bli grundig gjennomgått og namsmannen og tingrettene må håndtere det vernet som lovgivningen gir leieboere på største alvor. Dette handler om grunnleggende behov både materielt i form av bolig og rettssikkerhetsmessig for oss leieboere.
I stedet for å stå på siden og bare se denne økningen i fravikelser, så må utviklingen snus. Det er nødvendig med streng praktisering av regelverket i tvangsloven som sikrer at utleiere som nevnt uthuler fravikelsesinstituttet. Namsfogdene og tingrettene er i stand til dette. Leieboere må benytte seg av dette og Leieboerforeningen vil fortsette å fremme krav for å sikre leieboernes rettigheter.