Sanksjoner ved brudd på leiekontrakt eller husleielov

Hvilke regler og muligheter har leieboere dersom det er et avtalebrudd i forhold til leiekontrakten eller hva om leiekontrakten er i strid med husleieloven? Her er en gjennomgang av de viktigste reglene.




  • Sanksjoner ved brudd på leiekontrakt eller husleielov

Ved avtalebrudd fra utleierens side har leieboeren flere sanksjonsmuligheter.
Leieboer kan for det første kreve at utleieren retter opp mangelen og oppfyller avtalen. For det andre kan leieboer kreve­ leieavslag. Leieboer kan også holde til­bake leie for å sikre sitt krav. Dersom misligholdet er vesentlig, kan leieboeren dessuten heve leieavtalen. I alle tilfeller kan leieren kreve erstattet det økonomiske tapet som avtalebruddet medfører. Leieboer trenger ikke velge bare én av sanksjonsmulig­hetene, men kan bruke de sanksjonene som anses hensiktsmessig.

Leiers reklamasjon
Et vilkår for å kunne påberope en mangel, er at leieboeren gir melding til utleieren innen rimelig tid etter at leieboeren oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Rimelig tid anses normalt å være ca 14 dager. Leieren må altså gi melding om hva han mener er en mangel, og at han vil holde utleieren ansvar­lig for den. Det er ikke noe krav at leieboeren gir slik melding innen rimelig tid dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig.

Retting og oppfyllelse
Leieboer kan kreve at utleieren for egen regning retter mangler ved husrommet så fremt ikke rettingen ikke kan skje uten å medføre urimelige kostnader eller ulemper for utleieren. Utleieren kan også selv kreve å få rette mangelen. Hvis utleieren ikke har oppfylt sin plikt til å rette mangelen innen rimelig tid, har leieboeren rett til å bestille reparasjon for utleierens regning. Utfører leieboeren rettingen helt eller delvis selv, kan han kreve en rimelig godtgjørelse for dette i tillegg til materialkostnadene.

Avslag i leien
Leieboeren plikter ikke å betale full leie når han ikke får det han har krav på etter avtalen. Hvis husrommet blir forsinket overlevert, skal ikke leieboeren betale leie for tiden før over­takelse. Gjelder forsinkelsen en del av husrommet, for eksempel ett rom, kan leieren kreve et leieavslag som til­svarer forholdet mellom leieverdien av husrommet og den forsinkede delen­. Leieboeren har en tilsvarende rett til å kreve avslag i leien for hele den ­tiden husrommet lider av en mangel, selv om han krever prisavslaget etter at mangelen oppstår. Prisavslaget skal settes til differansen mellom husrommets leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Partene kan bli enige om prisavslagets størrelse. Hvis ikke må leieboeren godtgjøre hvilket fall i leie­verdien forsinkelsen eller mangelen utgjør. Det kan han gjøre ved å få mangelen taksert. Retten til avslag i leie varer så lenge forsinkelsen eller mangelen varer. Leieboeren mister retten til leieavslag dersom han avslår et tilbud om retting. 

Tilbakeholdelse av leie
Leieboer har rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de krav han har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Viser det seg at leieboeren har tatt feil, kan utleieren holde han ansvarlig for betalingsmislighold. Leieboer har imidlertid et visst slingringsmonn. Selv om det holdes tilbake mer enn det leieboer har krav på, er det ikke gitt at det foreligger mislighold fra leieboers side. For å unngå mislighold bør leieboer deponere beløpet.

Heving
Heving innebærer å si seg fri fra leie­avtalen med øyeblikkelig virkning, uten forutgående oppsigelsestid. Før leieboer hever­, bør hun reklamere og gi ut­leieren en rimelig frist for å oppfylle av­talen. Vilkåret for å heve er at avtalen er vesentlig­ misligholdt. Hvis leieboer hever uten at vilkåret er oppfylt, gjør leieboer seg skyldig i mislighold. Leieboer kan heve allerede før han overtar husrommet dersom det er klart at utleieren ikke vil oppfylle sin del av avtalen. Utleieren kan avverge heving dersom han raskt stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Leieboeren mister retten til å heve på grunn av forsinkelse når han har overtatt husrommet eller når manglene er rettet eller akseptert.

Erstatning
Leieboer kan kreve erstatning for sitt økono­miske tap såfremt ikke utleieren beviser at forsinkelsen eller mangelen skyldes noe som ligger utenfor utleiers kontroll. Leieboer kan på dette grunnlaget bare kreve erstattet sine direkte tap, f eks  utgifter til leie av annet husrom. Dersom utleieren har utvist skyld eller uriktig lovet­ at husrommet skal ha visse egenskaper, kan utleier også holdes ansvarlig for leieboers indirekte tap. Indirekte tap kan være tapte inntekter ved barnepass i boligen, fravær fra jobb uten lønn eller utgifter til kjøp av nye ting, f eks dersom ting blir ødelagt av vannskader.

Tapsbegrensningsplikten
Både utleier og leierboer har tapsbegrensningsplikt, det vil si plikt til å begrense hverandres tap. For leierboer er plikten til å begrense utleierens tap aktuell for eksempel dersom leieboer må utføre reparasjoner for utleierens regning, eller leie annet husrom i en periode, dersom boligen blir ubrukelig på grunn av skade. I slike tilfeller plikter leieboeren å begrense utleierens tap ved å holde utgiftene på et forsvarlig nivå. For utleieren er tapsbegrensningsplikten mest aktuell dersom leieboeren flytter før leietiden er ute. Utleieren plikter da å bruke sine muligheter til å leie ut husrommet igjen snarest mulig, slik at leieboer ikke trenger å betale leie lengre enn nødvendig.