Hva skjer med leieavtaler ved skilsmisse?

Husleielovens §§ 7-1 og 8-1 er reglene som omhandler personskifte. Fremleie og overdragelse er kun tillatt med utleiers samtykke. Men annet kan følge av avtalen eller særlige lovregler.




  • Hva skjer med leieavtaler ved skilsmisse?
    En skilsmisse skal ikke føre til at begge parter må flytte. (Foto: Ksunka-11 Wikimedia CC-SA 3,0 )

Hvis to ektefeller leier en leilighet sammen vil et brudd mellom dem, som resulterer i at den ene flytter, ikke ha noen betydning for den annens leierett. Utleier kan ikke bli hørt med at en motiverende faktor for leieforholdet var at de var to.

Men dersom det er den som har signert på leiekontrakten som flytter oppstår spørsmålet hvilken rettsstilling den andre har. Kan han/hun overta leiekontrakten? Svaret er ja, og det følger av husleielovens § 8-3. De løsninger som ektefellene velger ved et samlivsbrudd (skilsmisse eller faktisk separasjon) er også bindende for utleier.

Etter husleielovens § 8-5 trer den gjenværende ektefellen inn i leiekontrakten ved å sende melding til utleier. Slik melding sendes av den nye leieren. Dette er skjæringstidspunktet. Virkningen er at den gjenværende ektefellen overtar leierposisjonen med alle de rettigheter og plikter som følger av kontrakten. Det har videre den virkning at den andre ektefellen mister sine rettigheter. Den som blir boende i leiligheten overtar altså kontrakten på de vilkår som er avtalt.

Hovedregelen er at den gamle boeren hefter for krav som er forfalt frem til skjæringstidspunktet, mens den nye leieboeren alene hefter for krav som har forfalt senere. Det er kravets forfall, ikke stiftelse, som er avgjørende.

Dette kan for eksempel bety at ny leier hefter for husleie som ble stiftet før skjæringstidspunktet, men som forfaller etter. Hvis den tidligere leieboeren har mislighold husleiebetal­ingen før overdragelsen vil altså ikke utleier kunne møte den nye leieboeren med heving/oppsigelse basert på det gamle misligholdet, jf husleie­lovens § 8-5 tredje ledd.

Reglen i husleieloven § 8-3 gjelder også for samboere. Vilkårene følger da av husstandsfellesskapsloven § 3 jf.§ 1. Disse er at begge parter må være over 18 år, ha bodd sammen i minst to år, eller mindre enn to år dersom de har, har hatt eller venter barn sammen. Men her kreves det sterke grunner for å kunne tre inn i leieavtalen, noe som ikke kreves dersom partene er gift.

Praktisk eksempel:
Hun er kontraktspart og har ikke betalt husleie på 3 måneder. Plutselig tikker det inn en faks til utleier der det opplyses om at han skal overta kontrakten pga. separasjon. Utleier sier at det er greit, men stiller som vilkår at husleierestansen gjøres opp. Det greier ikke han, og utleier svarer med å begjære fravikelse på bakgrunn av betalingsmislighold.

Dette behøver ikke gjen­værende ektefelle og akseptere. Fravikelsesbegjæringen knytter seg til mislighold oppstått før skjæringstidspunktet og kan ikke danne grunnlag for utkastelse mot den nye leieren. Motsatt hvis utleier for eksempel har hevet eller sagt opp leieforholdet før skjæringstidspunktet. Er en slik heving/oppsigelse gyldig, vil ikke ny leier ha noe å tre inn i. Ektefellen kan ikke overføre en rett som ikke lenger eksisterer.

Ved vurderinger av denne type saker må man ha tungen rett i munnen med særlig fokus på skjæringstidspunktet. Det anbefales derfor at Leieboerforeningens advokater kontaktes.