Boliger som leies ut til spesielle boligformål

I utgangspunktet gjelder husleielovens vanlige regler også for boliger som leies ut til spesielle boligformål, uten hensyn til om boligen leies ut fra private eller det offentlige.




  • Boliger som leies ut til spesielle boligformål

Det betyr at leieboere som leier slike leiligheter har samme rettigheter og plikter som andre leieboere. Som ved vanlige leieforhold kan det i leieavtalene forekomme individuelle forskjeller, på punkter hvor det kan avtales annet enn det som står i loven.

Særregler ved spesielle boligformål
Husleielovens kapittel 11 har særregler som kan brukes for visse boligleieforhold. De gir leieboeren færre rettigheter enn hun har etter loven. Særreglene kan blant annet gjelde for boliger som etter vedtak fra det offentlige er utleid til personer med spesielle boligbehov av varig eller midlertidig karakter. Det er ikke noe krav at boligene leies ut av det offentlige, men et organ for staten, fylkeskommunen eller kommune må ha vedtatt at boligen skal leies ut til personer med boligbehov som nevnt, altså til slike spesielle formål. Det antas at det som oftest vil være kommunale boligetater og kommunale og fylkeskommunale helse- og sosialetater som fatter slike vedtak. Utleie fra private, for eksempel som ledd i behandlingsopplegg for rusmisbrukere, kan derfor omfattes av spesialreglene, mens vanlige kommunale boliger ikke trenger å omfattes av dem.

Vilkår for at særreglene skal gjelde
Særreglene gjelder bare dersom leieboeren senest samtidig med avtaleinngåelsen skriftlig har fått opplyst at det dreier seg om et leieforhold som ovenfor nevnt, og at det gir henne færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Muntlig opplysning er ikke tilstrekkelig.

Det er ikke nødvendig å opplyse leieboeren om hvilke rettigheter hun går glipp av.

Har leieboeren ikke fått slik skriftlig opplysning senest samtidig med inngåelsen av leieavtalen, gjelder husleielovens vanlige regler. Det gjelder selv om boligen leies ut med et vedtak fra det offentlige om at boligen skal brukes til spesielle formål.

Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter
Med boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter, menes for eksempel aldersboliger og boliger som er tilrettelagt for funksjonshemmede. Det spesielle boligbehovet er varig når tilstanden som gjør at leieboeren har det spesielle boligbehovet, ikke er forbigående.

Er vilkårene for å benytte særreglene oppfylt, kan det avtales at opptak av husstandsmedlemmer bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan imidlertid bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Er det ikke særskilt avtalt, gjelder lovens alminnelige regler på dette punktet.

Utleieren kan nekte leieboeren å framutleie boligen ved midlertidig fravær, men bare dersom utleieren tilbyr seg å disponere den under leieboerens fravær, og leieboeren etter fraværet gis rett til å ta i bruk boligen.

Dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier, kan det avtales at leieren skal yte et lån til utleieren i forbindelse med leieforholdet. Dette er et unntak fra forbudet mot å avtale at leieren kun skal betale leie. Er det ikke særskilt avtalt at leieboeren skal yte utleieren et slikt lån, kan utleieren ikke senere forlange at leieboeren låner henne penger. Det kommer av at en part ikke ensidig kan endre på en leieavtale. Utleieren er i tilfelle avhengig av at leieren frivillig går med på å yte lånet.

Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter
Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter, omfatter for eksempel studentboliger, boliger for personer under medisinsk behandling eller for personer med særlig vanskelig økonomi. Boligbehovet er av midlertidig karakter dersom grunnen til leieboerens spesielle boligbehov anses å være av forbigående art, frem til leieboeren for eksempel blir ferdig med sin utdannelse, medisinske behandling eller sine økonomiske problemer. Selv om boligen skal dekke midlertidige boligbehov, kan leieforholdet vare i flere år.

Er vilkårene for å benytte særreglene oppfylt, kan det avtales at opptak av husstandsmedlemmer bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Forarbeidene nevner ikke eksempler på hva forhold i tilknytning til boligens formål kan være, men med forhold i tilknytning til vedkommende person siktes det til husstandsmedlemmets manglende kvalifikasjon som leier.

Framleie ved midlertidig fravær kan nektes, men bare dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta den i bruk igjen etter fraværet.

Det kan avtales at leietiden skal være av kortere varighet enn tre år. Dette innebærer at det går an å inngå leieavtaler av hvor kort varighet som helst. Det gjøres videre unntak fra reglene om oppsigelsesvern. Det kan avtales at leieavtalen skal falle bort ved endt utdanning, endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende omstendighet. Tilbud om annen bolig er nevnt med tanke på de tilfeller hvor boligen er en overgangsbolig fram til etablering i ordinær bolig kan finne sted. Den omstendighet som kan begrunnebortfall av leieavtalen må være bestemt angitt i leieavtalen, ellers kan leieavtalen ikke falle bort på denne måten. Leieavtalen varer i tilfelle til den bringes til opphør ved for eksempel oppsigelse, eller til den løper ut av seg selv på en sluttdato. Gjelder leieavtalen på ubestemt tid, har leieren alltid krav på varsel med lovens oppsigelsesfrist. Oppsigelsesfristene fremgår av § 9-6. Ved utleie til elever og studenter etter vedtak fra det offentlige, kan det avtales at rentene av depositumet skal tilfalle utleieren. Det er ikke unntak fra regelen om at depositumet må plasseres på særskilt sperret depositumskonto. Er dette ikke særskilt avtalt, gjelder lovens alminnelige regel om at rentene skal tilfalle leieboeren, jf. § 3