Eigarskifte

Personskifte på utleigarsida skjer oftast ved at eigedommen blir solgt. Situasjonen vil i dei fleste tilfelle være lik om utleigar døyr og ein eller fleire arvingar tek over.




  • Eigarskifte
    Du har rettigheter selv om boligen du leier blir solgt til en ny eier.

Det er viktig å være klar over at denne artikkelen berre skisserer utgangspunkt. Skulle ein være i tvil om dei juridiske konsekvensane er det viktig at ein søkjer juridisk hjelp. Sal av leigeobjektet blir av mange utleigarar brukt som trussel om dei ikkje får viljen sin ovanfor leigetakar. Som oftast er dette tomme truslar.

Behald rettane 
Selger utleigar, vil som hovudregel leigetakar behalde dei same rettane som er avtalt ovanfor den nye eigaren. Dette vil også som hovudregel være tilfelle om utleigar døyr og ein eller fleire arvingar tek over eigedomsretten,

Utleigar står fritt til å selge leilegheita. Etter eit eigarskifte er hovudregelen at eigaren trer inn i den gamle eigaren sin stad, og overtek rettar og plikter. Leigetakar skal altså behalde dei same rettane og pliktene som er avtalt, uansett kven som er utleigar. Leigetakar kan som hovudregel ikkje seie opp avtalen som følgje av eigarskiftet.

Eigarskiftet i seg sjølve gjev ikkje den nye eigaren rett til oppseiing eller endring av leigekontrakten. Leigeavtalen opphøyrer ikkje som følgje av eit sal. Leigetakar treng av den grunn ikkje inngå ny leigeavtale med den nye eigaren.

Ei leigeavtale er ei bindande avtale mellom utleigar og leigetakar, på lik linje med alle andre avtaler som blir inngått i samfunnet. Ny utleigar skal ikkje få noko betre rett enn tidlegare utleigar. Endringar på utleigarsida skal i alle fall ikkje føre til at leigetakar får eit dårlegare leigeforhold.

Kva er avtalt? 
Det er viktig å merkje seg at det som den nye utleigaren må halde seg til, er det som er avtalt. I denne samanheng får vi ikkje ofte nok understreka kor viktig det er at sentrale avtaler med utleigar blir inngått skriftleg. Dette vil gjelde forhold som; rett til oppseiing, kor lang frist ein skal ha ved oppseiing, frådrag i leige grunna i eigeninnsats, rett til å gjere endringar ved leigeobjektet. Dette er berre nokre eksempel og er ikkje ei uttømmande opplisting.

Bakgrunnen for at ein skal ha dette skriftleg, er spesielt tydleg når det skjer endringar på utleigarsida. Vi alle har høyrt at muntlege avtaler er like bindande som skriftlege, men muntlege avtaler er langt vanskelegare å bevise. Ein opplever ofte at utleigar går vekk i frå muntlege avtaler ved sal. Dette for å gjere salsobjektet meir attraktivt, for igjen å oppnå ein høgare salspris. Skal leigetakar vinne fram med sin rett, må ein ofte gå vegen om rettsapparatet.

For dei fleste leigetakarar er dette ikkje aktuelt, på grunn av slike avtaler ofte er vanskeleg å bevise og risikoen for å måtte betale sakskostnader av den grunn aukar. Resultatet er av den grunn at den muntlege avtalen dunstar vekk ovanfor den nye utleigaren. I denne samanheng er det viktig å merke seg at det er ein regel i lov om husleige §8-6, andre ledd som gjer at leigetakar kan motsette seg at avhendaren (den ”gamle” utleigaren) går fri sitt ansvar etter leigeavtala. Dette kan berre skje om det er sakleg grunna i forhold hos ervervaren (den ”nye” utleigaren). Forhold hos den nye utleigaren vil kunne være dårleg økonomi eller personlege forhold. Går leigaren imot ansvarsfritak, blir avhendaren saman med ervervar solidarisk ansvarleg for at avtalen blir riktig oppfylt. For at eit slikt krav skal kunne stå seg, må leigaren sette dette fram innan seks månader etter at han fekk eller burde fått kunnskap om eigarskiftet.

Seksjonering av leilegheit 
I nokre tilfelle kan det være utleigar sitt sal, utløyser ein forkjøpsrett for leigetakar. Det er viktig å være klar over at denne tinglysinga kan skje også utan at det skjer eit sal. Dette er ein attraktiv rett, då forkjøpsretten skjer til 80% av høgaste pris. Rettar etter dette forhold er regulert etter lov om eigarseksjonar. Ein slik rett vil kunne foreligge i dei tilfelle det blir tinglyst ein eigarseksjon i den leilegheita du leiger. I utgangspunktet gjelder dette alle som leiger bustad, med gyldig leigekontrakt på den tida tinglysinga er registrert (dagbokført). Frå denne hovudregelen er det ulike unntak. For leigetakar som lurar på om den kan ha ein forkjøpsrett, er det best å søke juridisk hjelp.