Reglene om fremleie

Framleie er at leieboer leier ut det husrommet han har bruksrett til, videre til en annen person. Framleieren har altså en leieavtale med hovedleieren, og hovedleieren har en leieavtale med utleier. Disse leieavtalene er selvstendige og kan værre forskjellige.




  • Reglene om fremleie
    Det er strenge regler for å nekte fremutleie.

Definisjoner og begreper
Framleie foreligger hvis en leieboer leier ut det husrommet han har bruksrett til, videre til en annen person. Han som eier huset kalles utleier, han som leier av utleieren kalles for hovedleier eller leier, og han som leier av hovedleieren kalles for framleier. Framleieren har en leieavtale med hovedleieren, og hovedleieren har en leieavtale med utleier. Disse leieavtalene er selvstendige og kan være forskjellige.

Hovedregelen
Hovedregelen er at leieboeren som utgangspunkt alltid må få utleierens samtykke til å framleie. Han har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

Framleie etter avtale
Hvis leieboeren allerede har en avtale om at han har rett til å framleie, trenger han ikke be om utleierens godkjenning. Sier avtalen at leieboeren har rett til framleie, men at utleieren må godkjenne framleieren, må han søke utleiers godkjenning. Men utleieren kan ikke nekte å gi godkjenning uten at det er saklig begrunnet i framleierens forhold.

Framleie av del av bolig
En leieboer som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen, for eksempel leie ut et rom til en student. Han må få utleiers godkjenning. Utleieren kan ikke nekte å gi godkjenning uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det. Det betyr at utleieren bare kan nekte hvis framleieren ikke er kvalifisert som leieboer.

Framleie av bolig ved midlertidig fravær
Leier av bolig kan framleie i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Han må søke utleiers godkjenning. Utleieren kan ikke nekte å gi godkjenning med mindre framleierens forhold gir saklig grunn til det.

Framleie ved tidsbestemte kontrakter
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieboeren framleie for resten av leietiden med utleierens godkjenning. Hvis utleieren nekter samtykke til framleie selv om det ikke er noe i veien med framleieren, får leieboeren rett til å si opp leieavtalen med tre måneders frist regnet fra første månedsskifte.

Godkjenning ved passivitet
Hvis hovedleieren søker skriftlig om godkjenning til framleie av del av bolig, av bolig ved midlertidig fravær eller for resten av leietiden ved tidsbestemte kontrakter, gjelder det en svarfrist for utleieren. Hvis utleieren ikke svarer på en slik søknad innen èn måned etter at han mottok søknaden, regnes søknaden for å være godkjent. Leieboeren har i så fall fått rett til å framleie. Søker leieboeren muntlig, gjelder ingen svarfrist.

Før inngåelse av framleieavtalen
Før hovedleieren og framleieren inngår leieavtalen, bør hovedleieren dokumentere overfor framleieren at han har fått utleiers samtykke til å framleie. Framleieren bør også få se hovedleierens leieavtale med utleieren, for å forsikre seg om at hovedleierens leieavtale ikke utløper før framleieavtalen.

Reglene om framleie finner du i husleielovens kapittel 7.