Utleiers adgang til boligen

Leieren har plikt til å gi utleieren adgang til husrommet hvis utleieren vil forta tilsyn, gjennomføre pliktig vedlikehold, foreta lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade. Men utleieren kan ikke uten avtale låse seg inn i leiligheten etter eget forgodtbefinnende.




  • Utleiers adgang til boligen

Utleier eller hans representant må få tilgang til leiligheten for å foreta tilsyn. Tilsyn vil si at utleier vil kontrollere om bruken av husrommet er i samsvar med leieavtalen, og at det for eksempel ikke er oppstått skade som må utbedres. Leieren skal ha varsel «i rimeligtid» før slikt besøk fra utleier. Generelt vil én ukes varsel være en rettesnor, men partene må prøve å komme til enighet om tidspunkt og slingringsmonn må aksepteres. Men det er verd å merke seg at dersom leieren nekter utleieren adgang over lengre tid, eller over kortere tid hvis utleieren hadde en særlig grunn til å føre nært tilsyn med leiligheten, så kan det bli tale om mislighold fra leierens side. Er misligholdet vesentlig, kan det gi utleieren rett til oppsigelse eller i verste fall heving. Det kan også tenkes at leieren kan bli erstatningsansvarlig for tap utleieren lider som følge av at han ikke får adgang til leiligheten.


Vedlikehold
Hvis utleieren har en plikt (og rett) til vedlikehold, må han kunne kreve å få adgang til boligen. Også i disse tilfellene skal leier ha varsel i rimelig tid. For mindre arbeid vil også her én ukes varsel være rimelig tid. For vedlikeholdsarbeid som skal foregå over en lengre periode må leieren kreve varsel lengre tid i forveien, kanskje i inntil én måned i forkant. Leieboeren kan kreve at arbeidene utføres med vanlig faglig fremdrift og uten unødig avbrudd eller ulempe. Utleieren må sette inn så mye arbeidskraft og utstyr som er normalt ved denne typen arbeider.

Forandringer
Utleier har i utgangspunktet en nokså begrenset adgang til å foreta forandringer uten leiers samtykke. Hvis forandringene reduserer verdien for ham eller de medfører nevneverdig ulempe, kan arbeidene bare gjennomføres med leierens samtykke. Før utleieren kan foreta større forandringer, skal leieren som hovedregel uansett ha tre måneders varsel.

Hindre skade
Hvis det for eksempel oppstår akutt vannlekkasje og det er nødvendig å foreta noe for å hindre skade på leiligheten eller eiendommen for øvrig, behøver utleier ikke å varsle leietaker først. Utleier har da, på lik linje med alle mennesker, en alminnelig plikt til å avverge skader.

Avslag i leie
Selv om leietaker ikke kan motsette seg arbeidene eller de gjøres med samtykke fra leieren, kan forholdet gi rett til avslag i leien i den perioden arbeidene pågår.

Skifte lås
Som hovedregel kan utleieren ikke ta seg inn i husrommet på egen hånd, selv om han har nøkler. Nekter leieren å gi utleieren adgang til husrommet for å foreta varslet tilsyn eller for å utbedre skader, vil utleieren derfor være henvist til å skaffe seg adgang gjennom kjennelse fra namsretten i form av en midlertidig forføyning.

Ved utleierens misbruk av nøkkel kan leieboeren skifte lås. Han bør i så fall varsle utleier på forhånd, og hvis utleier fortsetter å ta seg inn i boligen uten avtale, kan leieren skifte lås og kreve utgiftene dekket av utleier da utleier bryter leieavtalen.