Rett til fornyelse av leiekontrakt?

«Leietaker har rett til forlengelse av kontrakten» står det. Leietaker tror han har en ubetinget rett til å fornye kontrakten. Utleier mente aldri å binde seg til mer enn de opprinnelige tre årene. Det ekstra punktet til slutt i kontrakten kan være en kilde til krangel. Hva skjer når de tre årene er over og hvem har rett?




  • Rett til fornyelse av leiekontrakt?

Når tidsbestemte leieavtaler stadig er mer vanlig, ser vi også ofte ulike varianter av rett til forlengelse eller fornyelse av kontraktene. Men hva ligger egentlig i dette? Vanligvis er det ikke vanskelig å si om en kontrakt er tidsbestemt eller løpende. For at den skal være tidsbestemt må det være fastsatt en bestemt opphørsdag allerede på avtaletidspunktet. Er sluttidspunktet ikke klart avtalt, er kontrakten tidsubestemt og varer til den blir sagt opp av en av partene. Mellomformer er også ganske vanlig: tidsbegrensning er avtalt, og utleieren har en sikkerhet for at boligen blir frigjort når den avtalte tid er omme, men i tillegg har en eller begge partene også mulighet til å si opp i løpet av leieperioden.

Rett til forlengelse eller fornyelse
En annen variant er at den ene part, som regel leieren, gis en rett til å fornye leieavtalen når tidsperioden utløper. Her vil leierens rett bero på en tolkning av den enkelte avtale. Men prinsipielt kan vi skille mellom to ulike former: I noen tilfeller er det tale om en fornyelsesrett for leieren, i så fall er det den gamle avtalen som løper videre på de samme vilkår som tidligere. Leieren kan med andre ord ensidig forlange å få fornye avtalen og det skal ikke skje noen reforhandling av vilkårene.

I andre tilfeller er det snakk om en fortrinnsrett til fortsatt leie, det vil si at hvis boligen fortsatt skal leies ut, skal leieren ha førsteretten. I praksis blir det ofte tvister om forståelsen av slike klausuler og tendensen i Høyesteretts praksis er at det skal relativt klare holdepunkter til for å tolke dem slik at leieren har rett til ensidig fornyelse.

Konkret tolkning
Hva som skjer med den tidsbestemte kontrakten hvis den fornyes er også et tolkningsspørsmål. Bestemmer kontrakten at den kan fornyes for en eller flere perioder, er den fortsatt en tidsbestemt kontrakt. Men sier den bare at leieren kan fornye eller forlenge leieavtalen, kan dette måtte forstås slik at kontrakten går over til å bli tidsubestemt slik at den løper frem til en av partene sier den opp.

Vær tydelig!
Ofte er langtidsleie et viktig punkt for leieren, og utleieren bekrefter at dette ikke er noe problem, men han vil gjerne at man setter et bestemt antall år i den skriftlige kontrakten. Også når det gjelder fornyelse blir tipset at det er viktig å være så klar som overhodet mulig ved inngåelsen av avtalen. Presiser gjerne i et eget skriftlig punkt hva som menes. Stol ikke på at utleier legger det samme i ordene som deg, og stol i hvert fall ikke på at han mener det samme tre år senere. Er kontrakten allerede inngått og krangelen i gang, er svaret en konkret tolkning av den skriftlige avtalen, eventuelt supplert av andre forhold. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, men de er bare mye vanskeligere å bevise, og da er man ofte like langt.

Eksempler på ulike former for avtaleklausuler 

  • Leieforholdet varer i tre år. Leieforholdet forlenges deretter for ett år ad gangen om intet annet er avtalt skriftlig mellom partene. Eier kan si opp avtalen etter en avtaleperiode.

  • Leieforholdet varer fra 01.01.2005 til 31.12.2007. Leietaker har rett til fornyelse.

  • Leieforholdet er gjensidig bindende og løper fra og med 01 07 2002 til og med 31 06 2004. Partene har i avtaleperioden en gjensidig oppsigelsesfrist på tre måneder. Når leieperioden er utløpt skal leieforholdet reforhandles. Leietakeren gis anledning til å få forlenge leieavtalen dersom han ønsker det.