Forandring av leieobjektet

Hvilken adgang har utleieren til å sette igang oppussing mens leieforholdet består? Forandringsarbeider vil ofte medføre en del ulemper for leieboeren. I noen tilfeller må han flytte ut mens arbeidene pågår – for eksempel ved innleggelse av nytt bad og kjøkken.




  • Forandring av leieobjektet
    Noen ganger må du finne deg i at utleier setter i gang oppussingsarbeider.

På den annen side kan en ikke kreve at utleieren skal sitte rolig og se på at leiligheten forfaller. Det kan dessuten være samfunnsmessig ønskelig med en forbedring av leiligheten. Hovedprinsippet i husleieloven er derfor at leieboeren ikke bør kunne nekte utleieren å sette i gang med tiltak som vil føre til en forbedring av eiendommen.


Vanlig vedlikehold
Vanlige reparasjons- og oppussingsarbeider må leieboere etter husleieloven § 5-3 finne seg i. Dette dreier seg gjerne om vedlikeholdsarbeider som utleier ifølge husleiekontrakten eller loven har plikt til å gjennomføre. Det gjelder ingen spesiell varslingsfrist for slike arbeider; her må leieboer og utleier bli enige om et tidspunkt som passer for begge parter. Hvis leieforholdet går mot slutten, kan det være rimelig å kreve at de arbeidene som ikke er helt nødvendige utsettes til leieboer har flyttet ut.

Forandringer og nyinnredninger
Hvis utleieren vil foreta ominnredninger eller nyinnredninger i leiligheten, f.eks. skifte ut kjøkkeninnredningen, gjelder reglene i husleieloven § 5- 4. Utleier må i disse tilfellene gi forhåndsvarsel. I løpende, oppsigelige leieforhold gjelder oppsigelsesfristen som er avtalt i leieforholdet. Er det avtalt tre måneders oppsigelsestid, må altså de planlagte arbeidene varsles tre måneder før arbeidene tar til. I tidsbegrensede leieforhold med kontraktstid på ett år eller kortere, derimot, kan leieboeren nekte utleieren å foreta slike arbeider. Er kontraktstiden lengre enn ett år, kan utleieren ved klage til bygningsrådet søke om samtykke til likevel å foreta arbeidene før kontraktstiden er utløpt.

Forandringer som ikke kan foretas uten samtykke
Det er imidlertid en grense for hvilke arbeider utleier kan foreta seg uten leieboers samtykke så lenge husleieforholdet består. Én ting er å heve standarden på leiligheten - en helt annen ting er å forandre den: Utleier har ikke uten leiers samtykke rett til å fjerne eller sette opp vegger, og han kan ikke øke eller redusere leilighetens areal. Han kan heller ikke sette inn møbler i et fra før umøblert leieforhold. Slike forhold forandrer leieobjektets karakter. Den som har leid bort en leilighet på tre rom og kjøkken har ikke uten leieboerens samtykke rett til å fjerne en vegg mellom to rom, slik at antallet værelser blir redusert.

Leieboeren nekter
Hva kan så utleier gjøre dersom leieboeren ikke samtykker i f eks at en vegg rives ned? Utleieren kan ha investert mye penger i forhåndsutredninger og arkitekter og en utsettelse av arbeidene frem til leieforholdet er slutt vil kunne påføre ham store tap.

I tidsbegrensede leieforhold uten oppsigelsesadgang får han ikke gjennomført slike arbeider uten leieboers samtykke; han er henvist til å vente til kontraktstiden utløper.

I oppsigelige leieforhold har utleieren mulighet til å gå til oppsigelse av den gjenstridige leieboeren. Leieboeren har imidlertid oppsigelsesvern, og kan dermed få prøvet oppsigelsen ved retten om han går til søksmål mot utleieren innen 30-dagersfristen. En oppsigelse skal være saklig begrunnet og den skal ikke virke urimelig. Kravet om saklig grunn er normalt oppfylt dersom det foreligger konkrete, aktuelle ombyggingsplaner, f.eks. ved at det er gitt byggetillatelse. “Rimelighetskravet” innebærer at det foretas en interesseavveining mellom utleiers behov for å få tilgang til leiligheten og leiers behov for å få fortsette å bo der. I rettspraksis har det vist seg at leieboer normalt må fraflytte dersom utleiers byggeplaner er grundig utredet og samlet sett virker fornuftige. Det blir også lagt vekt på om utleier har tilbudt erstatningsbolig. I Oslo og de fleste andre kommuner er tilbud om erstatningsboliger til de som må flytte et vilkår for at det skal gis byggetillatelse. Som vi ser, er det i begge parters interesse å gå inn i en dialog så tidlig som mulig i planleggingsprosessen, slik at man unngår en tilspisset situasjon. Dersom utleier diskuterer sine planer og utkast til tegninger med leieboer, vil man i de fleste tilfeller bli enige, slik at utbedringsplanene ikke må utsettes.