Mugg og sopp

Leieboerforeningen mottar et stadig økende antall henvendelser knyttet til mugg og andre fuktrelaterte problemer. Mugg resulterer ikke bare i dårlig innelukt – de som bor i boliger med slike problemer har en høyere risiko for å pådra seg luftveisinfeksjoner, allergier og andre overfølsomhetssykdommer.





  • Mugg og sopp
    Mugg kommer ofte fram i overgangen mellom varme og kalde perioder og bak skap, senger ol.

Mugg kommer ofte fram i overgangen mellom varme og kalde perioder – og gjerne bak skap, senger ol. Mugg og fukt kan skade både bolig, inventar og andre eiendeler. Det kan også, i de mest alvorlige tilfeller, innebære en helserisiko. Det er derfor viktig at man ikke neglisjerer signaler om at inneklimaet ikke er godt, og at man raskt informerer utleier dersom man har mistanke om dette.

Mangel 
Husleieloven har ingen spesifikke bestemmelser om hvordan problemer med inneklima skal håndteres. Man må derfor, som ved et hvert annet problem i boligen, først vurdere om muggen utgjør det som rettslig sett kan karakteriseres som en mangel. Dette vil bero på en vurdering av muggens art og omfang, sett i lys av leieavtalen mellom partene. En bolig som har et usunt inneklima vil, med mindre det skyldes leietaker selv, som regel måtte karakteriseres som mangelfull. Utleier vil da ha en plikt til å utbedre problemet. Det kan for eksempel være at mugg- og soppforekomster rent fysisk må fjernes, herunder også noen ganger materialer som er infisert. I tillegg må man ta tak i årsaken til at problemene oppstår, for eksempel forbedring av ventileringen.

Andre ganger kan muggen begrense seg til å være svarte flekker for eksempel i vinduskarmen, og som ikke påvirker luftkvaliteten for øvrig. Og noen ganger kan kondens forekomme i vinduer og på vegger på grunn av dusjing, klestørk etc. Dette kan ofte vaskes vekk med såpe og vann, og at man er påpasselig med å lufte ut. Et godt inneklima forutsetter ofte at det luftes jevnlig, at det ikke tørkes klær inne, og at ventiler holdes åpne. Et slikt mugg- og fuktproblem vil ikke nødvendigvis kunne karakteriseres som en mangel, særlig ikke dersom boligen man leier er en kjellerleilighet. Leietaker har en plikt til å behandle boligen med aktsomhet og det innebærer å passe på at fuktnivået i boligen holdes normalt, ved å sørge for at ventiler er åpne og fukt slipper ut. 

Ta kontakt med utleier  
Selv om du er usikker på om muggen utgjør en mangel, er det første du må gjøre å kontakte utleier om dine mistanker og eller funn. Mange opplyser til Leieboerforeningen at de har gjort dette muntlig, uten at utleier tar deres bekymringer alvorlig. Med mindre du er trygg på at utleier følger opp, er vårt råd at du følger opp med en skriftlig henvendelse der du krever at undersøkelser, og eventuelt utbedringer, igangsettes. Her bør du sette en frist.  En skriftlig henvendelse vil både understreke alvoret i situasjonen ovenfor utleier samt tjene som bevis hvis det skulle oppstå en konflikt imellom dere.

Utbedring på egenhånd  
Dersom muggen utgjør en mangel, og utleier av ulike grunner ikke er villig til å foreta utbedringer, kan man være nødt til å gjøre dette på egenhånd. Før man iverksetter slike tiltak, bør det være klart at utleier ikke er innstilt på å gjøre det selv. Dette vil du normalt få avklart forholdsvis raskt, enten ved at utleier uttrykkelig sier det, eller ikke gir noen tilbakemelding innen fristen som du har satt. Også her bør kommunikasjonen skje skriftlig, eventuelt som supplement til muntlig kommunikasjon. Når utleier er gjort oppmerksom på at du vil gå i gang på egenhånd og for hans regning, kan du iverksette tiltak.

Først bør det innhentes en tilstandsrapport fra et firma som har ekspertise på dette feltet, for eksempel Mycoteam eller Anticimex. De vil da utrede og uttale seg om problemet, og komme med forslag til utbedring dersom de anser utbedring som nødvendig. Etter dette vil de foreslåtte utbedringene måtte gjennomføres. Dette kan koste en del penger, men utgiftene kan holdes tilbake i husleien. Vær imidlertid oppmerksom på at dette forutsetter at boligen er mangelfull. Du kan ikke holde tilbake utgifter til en muggrapport hvis det viser seg at alt er i sin skjønneste orden, dvs. at muggen ikke utgjør en mangel, slik utleier kanskje også har hevdet.

Dersom du holder tilbake husleie, og utleier er uenig i dette, må du sette et beløp tilsvarende det du holder tilbake på en såkalt deponeringskonto. Hvis du ikke deponerer pengene på denne måten, risikerer du å bli kastet ut. Dette betyr at du ved uenighet med utleier ikke kan bruke deler av husleia direkte til å dekke inn utgiftene du har til muggutredning og -utbedring. Kostnadene blir da et utlegg du må ta inntil situasjonen er avklart.

Om prisavslag og heving 
Parallelt med at utbedringer gjennomføres, har man krav på en redusert leie. Når boligen ikke er i orden skal det heller ikke betales full pris. Reduksjonen skal tilsvare forskjellen i hva boligen er verdt i mangel full stand og i kontraktsmessig stand. Avslaget skal altså kun utgjøre et forholdsmessig avslag, men må i stor grad fastsettes skjønnsmessig. Også her må man ved uenighet med utleier, sette pengene inn på en deponeringskonto.

Heving kan være aktuelt om problemet er så alvorlig at det ikke går an å bo i boligen, og det heller ikke lar seg utbedre med det første. Dette kan være aktuelt om huseieren ikke viser vilje til å løse problemene. Heving innebærer at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning og uten oppsigelsestid.

Husk at du i forkant av en heving skriftlig bør varsle utleier om at du vil komme til å heve om ikke tiltak iverksettes. Også selve hevingserklæringen må sendes skriftlig. Dersom utleier avviser hevingsretten, er det viktig at du innhenter dokumentasjon på muggproblemene før du flytter ut.

Oppsummering 
Husleieloven gir deg følgende rettigheter hvis du har mugg og fukt i boligen som kan karakteriseres som mangler:

  • Rett til å kreve at problemene utbedres. Dette innebærer for eksempel at utleier ikke uten videre kan si at du må flytte hvis det avdekkes problemer med mugg og fukt. En forutsetning for dette er imidlertid at det må være rimelig å kreve at utleier gjennomfører skadesanering.
  • Rett til å gjennomføre utbedringer på huseiers regning, forutsatt at han eller hun ikke selv tar ansvar. Også dette forutsetter at det var rimelig å kreve utbedring av utleier.
  • Rett til å kreve et forholdsmessig avslag i leien 
  • Rett til å avslutte leieforholdet ved heving, forutsatt at manglene utgjør et vesentlig mislighold
  • Rett til å kreve erstatning, forutsatt at manglene resulterer i økonomiske tap. Dette kan for eksempel være merforbruk av strøm under utbedringen, flytteutgifter etc. Vær oppmerksom på at tingskader sjeldent kan kreves erstattet fra utleier. Også leietakere bør av denne grunn ha egen innboforsikring.

Hvorvidt mugg og fukt utgjør en mangel, er et vanskelig spørsmål både juridisk og rent faktisk. Det kan derfor være lurt å ta en prat med Leieboerforeningen, før du eventuelt retter krav mot utleieren din. 

Les også:

Hjelp å få mot muggsopp