Ulovlige leieavtaler - du kan ta siste stikk!

Har du skrevet under på en leiekontrakt med urimelige og dårlige vilkår? Kanskje kan du likevel ta siste stikk. Her er en oversikt over hva som ikke er tillatt.




  • Ulovlige leieavtaler - du kan ta siste stikk!
    Ulovlige kontraktsvilkår kan du se bort fra.

Husleieloven vil i mange tilfeller komme deg til unnsetning. Vi skal her gjennomgå noen av de mest vanlige forpliktelsene som utleier ulovlig dytter på leier og som du rett og slett kan se bort i fra – selv om kontrakten allerede er inngått og underskrevet.

Loven er ufravikelig
Husleieloven av 1999 er som mye annen forbrukerlovgiving i stor grad ufravikelig til leiers ugunst. Det betyr at loven på mange områder ikke åpner for at utleier og leier gjør avtaler som setter leier i en mindre gunstig situasjon enn det som ville vært tilfellet om man fulgte lovens normaloppsett.

Dette prinsippet gjelder uavhengig av om du faktisk har skrevet under på kontrakten, nettopp av hensyn til at du skal slippe å ta en krangel om kontraktsbetingelsene før du skriver under. Konsekvensen av å måtte gjøre dette er jo som vi alle vet, at utleier finner en annen leier. Vil man ha leiligheten har man ofte ikke noe annet valg enn å skrive under, så får du heller senere gjøre utleier oppmerksom på at kontrakten på de aktuelle områdene ikke er lovlig. Vær oppmerksom på at utleier ikke kan kreve leieavtalen som sådan annullert om du ikke vil forholde deg til de ulovlige avtalevilkårene.

Tillegg er ofte ulovlig
Husleieloven forutsetter langt på vei at husleien skal utgjøre dine samlede og totale utgifter knyttet til leie- og boforholdet. (Et unntak er imidlertid om dere avtaler at utgifter til strøm, varme og varmtvann skal oppkreves særskilt. Det er tillatt.) 

Det som imidlertid utleier ikke kan kreve at du skal betale i tillegg til leien er kommunale avgifter, depositumsgebyr, trappevask, kabel-TV, vaktmestertillegg etc.

Dette er utgifter som utleier ikke kan kreve at du betaler, selv om du har skrevet under på en avtale om det. Når betalingstidspunktet kommer kan du rett og slett nekte. Har du allerede betalt, kan du med loven i hånd kreve pengene tilbakebetalt.

Husleieøkninger i vente?
Husleieloven har detaljerte regler om hvordan din leie kan justeres. Reguleringsklausuler som åpner for hyppigere eller større leieøkninger enn det som følger nedenfor er ikke tillatt:
Husleien kan tidligst justeres etter ett år, og senere aldri oftere enn én gang i året.
De første to årene av leieforholdet kan leien ikke justeres med mer enn med endringene i konsumprisindeksen. Denne kan regnes ut på indekskalkulatoren til Statistisk sentralbyrå. (www.ssb.no)
Når leieforholdet har løpt i tre år kan leien justeres i samsvar med gjengs leie (en gjennomsnittsleie for tilsvarende leieobjekt i området du bor). Slik endring skal varsles 6 måneder i forveien, det vil si 2 år og 6 måneder etter leieforholdets start.

Husk at dersom leieforholdet er fastsatt tidsbestemt til 3 år skal du i løpet av denne perioden ikke ha noen annen endring enn konsumprisindeks. Dersom leieavtalen skal fornyes etter kontraktens utløp vil man imidlertid måtte bli enige med utleier om ny pris. Ingen av partene et da bundet av ovennevnte regler og leien vil normalt bli satt til markedsleie.

Skulle du ha akseptert og betalt en høyere leie enn det som følger av husleielovens regler kan du kreve mellomlegget refundert.

Minstetid
Det er to type husleieavtaler som benyttes, tidsbestemt og tidsubestemt. De tidsubestemte har ingen forhåndsavtalt opphørstidspunkt og løper til utleier har en gyldig og saklig oppsigelsesgrunn.

De tidsbestemte kontraktene er imidlertid mer vanlig. Her vil leieavtalen løpe i den angitte tiden, uten oppsigelsesrett for noen av partene med mindre dette er avtalt, men så utløpe automatisk ved angitt sluttdato. Etter dette vil leieforholdet være avsluttet og leier har ikke uten utleiers samtykke rett til fornyelse. En leiers ønske om en viss grad av kontinuitet og stabilitet i bosituasjonen kommer ofte i konflikt med utleiers ønske om å ”prøve ut” leieren. Mange opplever derfor å bli tilbudt kortere kontrakter, gjerne for ett år av gangen.

Dette er ikke tillatt. Konsekvensen av at utleier tilbyr deg en slik korttidskontrakt er at leieavtalen går over til å være tidsubestemt. Ved endt leietid behøver du likevel ikke å flytte fordi leieavtalen rett og slett ikke lenger er tidsbegrenset.

Unntaket er dersom du leier bolig i utleiers egen tomannsbolig eller enebolig, og utleier selv bor i huset. Da er ettårskontrakter likevel tillatt.

Viktig unntak
Reglene om hvilke vedlikeholds- og reparasjonsforpliktelser partene har underveis i leieforholdet og ved avslutning av leieforholdet kan fravikes i leieavtalen. Flere av standardkontraktene på markedet er forfattet av aktører på utleiersiden og kontraktene bærer ofte preg av dette.

Mange leiere blir overrasket over hvor mye vedlikeholds- og reparasjonsansvar som kan ”veltes over” på leier. Dette har en økonomisk side, underveis og ikke minst ved leieslutt. Les derfor godt i gjennom kontrakten og tenk nøye gjennom hva du påtar deg. Husk også at det er store variasjoner mellom de ulike standardkontraktene og at det er mulig å forhandle med utleier. Flere standardkontrakter har vedlikeholdsbestemmelser som selv utleiere finner urimelig strenge og da kan det være hensiktsmessig at korrigeringer gjøres i teksten, mens man ennå er gode venner.