Verdt å vite om utleie i borettslag

Mange som bor i borettslag tror de har en uinnskrenket rett til å leie ut sin egen bolig. Slik er det ikke. Her er en kort gjennomgang av bestemmelsene.




  • Verdt å vite om utleie i borettslag

I borettslagsloven finner vi flere regler om fremleie, eller bruksoverlating som loven kaller det.

Utgangspunktet er at fremleie av borettslagsboligen krever styrets samtykke. Av loven følger at styret står fritt med hensyn på om tillatelse skal gis eller ikke, uten å måtte grunngi et eventuelt avslag nærmere. Det betyr imidlertid ikke at borettslaget står helt fritt til å avslå utleiesøknader. De kan for eksempel være bundet av den praksis som er etablert og rent myndighetsmisbruk vil ikke være tillatt. Det følger også at styret er bundet av de fremleiebestemmelser som regulerer forholdene behandlet nedenfor.

Når andelseieren selv bor i leiligheten 
Av borettslagsloven følger det at andelseieren fritt kan ta opp i husstanden og ellers leie ut deler av boligen – såkalt hybelutleie. Andelseieren har rett til dette og loven har ikke noe krav om at styret skal godkjenne leieforholdet som sådan eller de personer som flytter inn.

Har styret innvendinger mot de som flytter inn eller tas opp i husstanden kan de ikke nekte vedkommende dette. Dersom vedkommende person har en oppførsel som innebærer brudd på ordensreglene må styret reagere mot andelseieren, for eksempel gjennom et salgspålegg. Det er andelseierens ansvar at ingen i husstanden eller andre han kan identifiseres med utviser mislighold.

Overlating av bruken i sin helhet for inntil 3 år
En egen bestemmelse regulerer de forholdene der andelseier selv flytter ut og loven sier at sliki fremutleie kan skje i inntill tre år. Begrensningen i loven er imidlertid at andelseieren eller noen nærstående må ha tatt boligen i bruk, og bodd der minst ett av de siste to årene. Videre er det slik at styret må godkjenne vedkommende. Dersom de to første vilkårene er oppfylt kan styret altså kun nekte dersom det foreligger omstendigheter ved den som skal bruke boligen som gjør at avslaget fremstår som saklig, typisk en berettiget frykt for at vedkommende vil være til sjenanse for de øvrige beboerne. Sistnevnte representerer imidlertid ikke noen innskrenkning i fremleieretten som sådan, i det andelseieren i stedet kan leie ut til noen annen. Andelseieren vil fortsatt ha tillatelse til å leie ut.

Overlating av bruksretten med særlig grunn 
Etter borettslagsloven er det i særlig fire forhold at andelseieren har en utvidet fremleierett.

1) Når andelseieren er en juridisk person det vil si et privat eller offentlig selskap ikke selv bor i boligen og hvor fremleie er en del av avtalen med borettslaget.

2) Andelseieren skal være borte midlertidig og fraværer skyldes tungtveiende grunner, eksempelvis arbeid, utdanning, sykdom osv. Det er ingen tidsbegrensing eller krav til botid. Bestemmelsen forutsetter at fraværet er ment å være midlertidig, dvs at andelseieren har til hensikt å flytte tilbake.

3) Når bruken skal overlates til andelseierens nærstående – dvs ektefelle, foreldre, besteforeldre, barn, barnebarn og fosterbarn og ektefellens foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn.

4) Bruksretten overlates til noen som etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven har rett til dette, enten en slik rett følger av en rettslig avgjørelse eller av avtale.

Godkjenning ved passivitet
Der det ikke kreves søknad om godkjenning av om fremleie behøver det heller ikke søkes.

Der hvor det er krav til søknad og slik søknad er er sendt plikter styret og gi et avslag innen èn måned. Hvis ikke regnes søknaden som akseptert. Det er verdt å merke seg at det er brukeren som med dette anses godkjent, ikke at andelseieren får fremleie som sådan.

Det vil normalt også være andelseieren som må søke, ikke leieren. Styret kan ikke ha noen plikt til å besvare søk­nader fra leieren og vil derfor normalt heller ikke bli bundet av passivitetsregelen ved en søknad fra leier. Dette med mindre andelseieren selv har infor­mert om at det vil komme en søknad.

Noen viktige utgangspunkt
Avtalen mellom andelshaveren og brukeren/fremleietakeren vil normalt reguleres i en husleieavtale. Det er husleielovens regler som gjelder fullt ut. Leieavtalen mellom andels­eieren og brukeren/fremleietakeren er imidlertid borettslaget revnende likegyldig. Mellom disse partene foreligger ingen kontrakt og vedkommende vil aldri kunne utlede noen større rett fra andelseieren enn det andelseieren selv utleder fra borettslaget. En kontrakt bindende i 5 år mellom andelseier og fremleietaker passer dårlig hvis andelseieren kun har fått tillatelse til å leie ut i 3 år.