Reglene om husleieøkning

Husleieloven har klare og formaliserte regler om hvordan husleien kan økes. Loven gir adgang til justering basert på konsumprisindeks og tilpasning til gjengs leie. Her er en oversikt over reglene knyttet til husleieøkning.




  • Reglene om husleieøkning

Den husleien partene avtaler ved leiestart er i utgangspunktet bindende for begge parter. Markedsleie vil pr definisjon aldri være for høy. Det er imidlertid et forbud mot å kreve urimelig høy markedsleie, jf husleielovens § 4-1. Det er nivået på kontraktstidspunktet som er avgjørende. Om leienivået skulle synke i tiden etter inngåelse vil ikke dette gi rett på nedsettelse etter § 4-1. Hvilke utgifter utleier har ved drift/finansiering av leiligheten spiller heller ingen rolle for fastsettelse av markedsleie.

Urimelig høy
Dersom det er mistanke om at leien er urimelig høy, må leier ta initiativ til en nedregulering. Dersom utleier nekter, må spørsmålet bringes inn for domstolene/husleietvistutvalget. Vinner leier frem kan man også kreve tilbakebetaling av differansen jf husleielovens § 4-4. For at retten skal komme til at leien er urimelig høy, må det påvises at leien er klart over markedsleien. Det er altså et slingringsmonn i utleiers favør. Bestemmelsen er etter Leieboerforeningens oppfatning lite tilgjengelig.

Indeksregulering og gjengs leie
Hvert år og tidligst etter ett år (dato til dato) kan begge parter kreve leien justert i henhold til konsumprisindeksen. Det er ikke anledning til å kreve leien justert oftere enn én gang i året eller mer enn indeks, selv om for eksempel utleier synes de kommunale avgiftene eller strømprisene har økt mer enn antatt. Det er heller ikke tillatt å avtale at leien skal kunne justeres utover dette. Er det avtalt kan leier i ettertid se bort i fra dette punktet.

Husk at det ikke er lov å avtale noe som er mindre gunstig for leier enn etter husleielovens § 1-2. Har leier betalt mer kan i utgangspunktet beløpet kreves tilbakebetalt jf husleielovens § 4-4.

Hvert tredje år kan den indeksjusterte leien kreves justert til gjengs leie. Dette skal representere det etablerte leienivået på denne type leilighet i området. Dette vil i et stigende leiemarked bety at leier vil måtte akseptere en noe større leieøkning hvert tredje år.

Varslingsfrist
Tilpasning til gjengs leie skal alltid varsles skriftlig seks måneder i forveien, dvs normalt etter at leieforholdet har vart i to år og seks måneder med effektuering etter tre år. Dersom leienivået har sunket siden kontraktsinngåelse vil leier kunne kreve leien satt ned etter disse reglene.

Dersom leieforholdet er tidsbegrenset til tre år vil ikke reglene om gjengs leie ha noen betydning. Da skal partene eventuelt tegne ny kontrakt og da er vi tilbake i § 4-1, nemlig at partene står fritt i forhold til ny leiepris.

Leieprisvern og tidsbestemte kontrakter
Leieprisvernet i husleieloven verner leietaker fra andre husleieøkninger enn de loven fastsetter. Dette gjelder likevel bare innenfor eksisterende leieforhold, altså løpende kontrakter. Dersom man har en tidsbestemt kontrakt som utløper, og utleier tilbyr ny kontrakt men til en mye høyere pris, så får man ikke støtte i reglene i kapittel 4. Dette fordi et nytt kontraktsforhold er frivillig fra begge parter, og prisen kan da settes til det utleier mener han kan få leid den ut for i det åpne markedet. Ønsker man ikke å godta den nye kontrakten står man fritt til det, men da må man flytte i henhold til utløpet av den opprinnelige kontrakten. Ønsker man å godta den tilbudte kontrakten blir alle fremtidige plikter regulert ut i fra denne. Da er man igjen innenfor et leieforhold, og husleia kan bare økes i henhold til de reglene som er omtalt overfor.

Praktisk sett får ikke dette veldig forskjellig resultat enn en regulering etter gjengs leie. Gjengs leie ligger ofte litt under markedsleia, men ikke alltid så mye. Det er heller ikke gitt at utleier ønsker å øke helt opp til markedsleie. Mange vil få dekt sine utgifter med boligen, men kan også være interessert i et stabilt og langvarig leieforhold. Har man vært en flink leietaker kan man også forhandle om prisen dersom utleier virker interessert i at nettopp du skal bli boende.

Les mer: