Oppsigelse av leieforhold

Normalt har begge parter oppsigelses­adgang i et leieforhold – det vil si at leieforholdet i prinsippet er oppsigbart. Unntaket er ved inngåelse av tidsbestemte kontrakter - det vil si kontrakter som har en på forhånd klart fastsatt avslutningsdato – uten at det står noe i kontrakten om at den kan sies opp. Da vil verken utleier eller leier kunne si opp før kontraktsslutt. I denne artikkelen gjennomgår vi de viktigste reglene knyttet til oppsigelse.

Vi anbefaler deg alltid å ta kontakt med Leieboerforeningen om du har mottatt en oppsigelse du mener ikke er riktig.




  • Oppsigelse av leieforhold

Men i alminnelige tidsubestemte kontrakter og tidsbestemte kontrakter der dette er bestemt, vil kontrakten kunne sies opp. Mange av de som har tidsubestemte kontrakter oppfatter kontrakten å være ”evigvarende”, hvilket svært sjeldent er tilfellet. Med mindre det uttrykkelig fremkommer at kontrakten ikke kan sies opp, vil de tidsubestemte kontraktene være oppsigbare.

Likevel er utleiers faktiske oppsigelsesmulighet innskrenket betydelig. Det at kontrakten er oppsigbar, betyr ikke at utleier har et krav på at du flytter. Opp­sigelsen må både være saklig og ellers ikke virke urimelig. For utleier representerer dette en betydelig innskrenkning, og disse vil gjennomgås senere. I tillegg oppstiller husleieloven klare krav til oppsigelsens formmessige utforming. Er ikke oppsigelsen utformet i samsvar med loven er den heller ikke gyldig.

Krav til utforming

  • Oppsigelsen skal være skriftlig.
  • Oppsigelsen skal være begrunnet.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper hun sin rett til å bestride­ oppsigelsen, og at utleieren i så fall kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

En oppsigelse som ikke fyller form­kravene, er ugyldig og uten rettsvirkning selv om man ikke har protestert. Men, har du flyttet i henhold til den, anses den likevel som akseptert.

Skal jeg protestere?
For den leier som mottar en form­riktige gyldig oppsigelse, vil spørsmålet om protest skal sendes reise seg. Hvis man ikke protesterer innen én måned, vil man bli tvunget til å flytte ved utløpet av opp­sigelsestiden, og det er etter dette for sent å bestemme seg for at man ikke vil flytte likevel. På den annen side er det kanskje risikabelt å protestere, for gjør man det vil utleieren kunne ta ut søksmål for å få kjent oppsigelsen gyldig. Før man bestemmer seg bør man derfor tenke seg godt om, og viktige momenter ved vurderingen vil være oppsigelsens saklighet (har begrunnelsen noe fornuftig for seg), veid opp mot din egen situasjon. Hovedsakelig er det disse to elementene som får betydning ved vurderingen av om oppsigelsen skal aksepteres.

Hva er saklig grunn?
Husleieloven oppstiller tre helt konkrete forhold som anses som saklige oppsigelsesgrunner. Det er:

  • Utleierens (eller medlemmer av utleieres husstand) behov for å bruke boligen.
  • Ved riving eller ombygging ( i den grad dette berører leieobjektet på en sånn måte at det er naturlig at leieforholdet ikke kan fortsette)
  • Ved mislighold fra leierens side.

Videre åpner husleieloven for at også andre grunner kan anses saklige, for eksempel dersom utleier ønsker å selge leieobjektet. Men selv om en oppsig­else begrunnet i salg ikke kan sies å være usaklig, er dette etter vårt syn heller ikke av de beste. Departementet uttaler dette om oppsigelsesgrunnen:

”I mange tilfeller kan utleier tenkes å oppnå en høyere fortjeneste enn før dersom han får frigjort husrommet. Det kan for eksempel tenkes at det er mulig å selge­ eiendommen for en høyere pris dersom husrommet frigjøres. Slike hensyn må tillegges en viss vekt i interesse­avveiningen, men her er det grunn til å vise tilbakeholdenhet.”

Det som er viktig for leieren å være oppmerksom på er at dette er absolutte vilkår for oppsigelsens gyldighet. Det er et minstekrav for å i det hele tatt vurdere om oppsigelsen er gyldig, men alene ikke tilstrekkelig for å slå fast at utleier kan si opp. Mer viktig er om oppsigelsen vil virke urimelig. En oppsigelse kan settes til side som urimelig selv om den er saklig begrunnet. Faktisk er det sånn at de oppsigelser som settes til side av domstolene nesten aldri settes til side som usaklige, de settes til side som urimelige, selv om de er saklige. Det virkelige oppsigelsesvernet til leier ligger altså i rimelighetsvurderingen.

Er oppsigelsen urimelig?
Gitt at oppsigelsen er saklig blir neste spørsmål om oppsigelsen likevel fremstår som urimelig. Da skal oppsigelsen uansett ikke aksepteres. Dette er en svært skjønnsmessig vurdering og det er nesten aldri mulig å gi et på forhånd klart ja eller nei på dette. Som nevnt beror dette på en avveining av interesser på leiers og ut­leiers side. Jo mer vektig grunn utleier har, jo vanskeligere blir det for leieren å argumentere godt for at oppsigelsen skal settes til side.

Tilsvarende motsatt. Er oppsigelsen med knapp margin å regne som saklig, skal det mindre til for at oppsigelsen settes til side.

I selve lovteksten finner vi ingen nærmere retningslinjer, men dette finner vi i avgjørelser fra domstolene og i departementets forarbeider.

Gode retningslinjer finner vi i følgende tre uttalelser fra departementet:

  • ”Er grunnen til oppsigelsen at utleieren trenger husrommet til egne formål, må en se hen til hvor sterkt behovet er.”
  • ” Har utleieren et legitimt behov for igjen å få disposisjonsretten over husrommet, er dette et tungtveiende moment i hans favør.”
  • ”Får leieren klar beskjed om at utleieren selv trenger husrommet til egne formål, er det naturlig at leieren i det minste ser seg om etter annet passende husrom.”

Her trekker departementet frem noen viktige hensyn som må vurderes. Dersom utleieren for eksempel trenger boligen som egen bolig, må man normalt som leier­ måtte belage seg på å flytte ut. Men, det betyr for eksempel ikke at man uten videre­ må akseptere oppsigelsen med de frister som er gitt. Departementet uttaler for eksempel videre:

  • ”På leierens side vil der først og fremst være faren for å bli husvill som teller. Er det grunn til å tro at det er resultatet, bør oppsigelsen normalt settes til side”

Videre:

  • ” Selv om leieren ikke står i fare for å bli husvill kan en flytting være forbundet med betydelige ulemper og kostnader. Retten må derfor ta hensyn til om en oppriving fra det kjente miljøet kan virke urimelig for leieren og hans familie”

Dersom oppsigelsen er begrunnet med utleiers rimelige behov for å selv bebo bo­ligen, er det normalt kun om man selv har reell grunn til å frykte at man som følge av dette blir stående uten bolig, at man bør protestere. Er det tilfellet, har imidlertid en protest mye for seg, selv om utleiers oppsigelsesgrunn er god. Et godt råd er da å gi protesten en ”forsiktig” utforming der man understreker at man protesterer ettersom man tror det kan bli vanskelig å finne nye bolig, og at man flytter ut når en tilfredsstillende bolig er på plass. Hvor kvalitetsbevisst man kan være i en sånn prosess avhenger selvsagt av hvor prekært det er for utleier å få leieobjektet tilbake.

Som det fremkommer er det slik at leieren kan protestere også i de tilfellene der man ikke risikerer å bli husvill. Det kan legges vekt på om oppsigelsen også på andre måter vil slå urimelig ut. Det er opplagt rom for å vektlegge andre hensyn dersom utleiers oppsigelsesgrunn fremstår som vak­lende og lite tungtveiende, men trenger utleieren sårt boligen til egen bruk skal man være varsomme med å frem­holde argu­menter utover at man er bekymret for å bli stående uten bolig. Det kan imidlertid tenkes det motsatte. For eksempel at man venter på en annen bolig, og at en utflytting i henhold til oppsigelsen vil virke urimelig byrdefullt ettersom man likevel i løpet av relativt kort frist skal flytte ut.

Hva kan gjøre det lettere å akseptere en oppsigelse?
Dersom utleiers oppsigelse fremstår som tungtveiende og rimelig er det som nevnt bare å begynne å lete etter noe annet. Men, like fullt kan en utflytting fremstå som byrdefullt for en leier. Ofte kan det være verdt å sette som vilkår for en utflytting at utleier også bidrar til å lette utflyttingsprosessen. Momenter som kan være med i en avtale er:

Forlenget utflyttingsperiode
En fleksibel utflyttingsrett i oppsigelsestiden – dvs at man for eksempel når som helst frem mot endelig utflyttingsdato kan flytte ut og ikke betale mer husleie fra faktisk utflytningsdato
Pengestøtte for utflytting – for eksempel til å klare nye etableringsutgifter som depositum etc

Hjelp til flytting
Hvilke elementer som er naturlig å få tatt inn kan variere etter leiers behov og utleiers evne, ikke minst etter kvaliteten på oppsigelsen. Det er for eksempel ikke unaturlig å kreve mer hjelp for å flytte ut når utleier har en dårlig oppsigelsesgrunn, enn i de tilfellene der utleier har en meget god oppsigelsesgrunn. Dette må altså vurderes skjønnsomt. Litt avhengig av eget behov og situasjonen for øvrig kan det altså være grunn til å stille som betingelse for en utflytting at én eller flere av ovennevnte vilkår aksepteres.

Tilfeller der leier ikke har noe vern
Det er i hovedsak i to type leieforhold hvor man ikke har oppsigelsesvern.

  • Der hvor man leier ett enkelt rom med tilgang til den øvrige leiligheten og utleier selv bor i boligen.
  • Der hvor man leier bolig som utleier kun forlater midlertidig i en periode inntil fem år. Da skal du imidlertid skriftlig senest samtidig med at du skrev under leiekontrakten, ha blitt gjort oppmerksom på at du ikke har de normale rettighetene. Ved leie av en slik bolig har du ingen mulighet til å protestere.