Fremleie i borettslag

Det er blitt enklere å fremutleie egen bolig i borettslag, men hovedregelen er fremdeles at andelseiere i et borettslag har boplikt.




I den nye borettslagsloven er det gitt mer detaljerte regler om fremleie, eller­ det som loven nå omtaler som bruks­overlating. Reglene gjelder kun for fremleieforhold etablert etter at loven­ trådte i kraft og innebærer en noe videre­ adgang for fremleie.

Hovedregel
Utgangspunktet er det samme som tidligere, fremleie av boligen krever styrets­ samtykke. Av ordlyden følger at styret står fritt mht om tillatelse skal gis eller ikke, uten å måtte grunngi et eventuelt avslag nærmere. Det betyr imidlertid ikke at borettslaget står helt fritt til å avslå utleiesøknader, de kan for eksempel være bundet av den praksis som føres og rent myndighetsmisbruk vil ikke være tillatt. Det følger også at styret er bundet av de fremleiebestemmelser som regulerer forholdene behandlet nedenfor.

Når andelseieren selv bor i leiligheten
Av borettslagslovens §5-4 følger det at andelseieren fritt kan ta opp i husstanden og ellers leie ut deler av bo­ligen – såkalt hybelutleie. Andelseieren har rett til dette og loven har ikke noe krav om at styret skal godkjenne leiefor­holdet som sådan eller de personer som flytter inn.

Har styret innvendinger mot de som flytter inn eller tas opp i husstanden kan de ikke nekte vedkommende dette­. Dersom vedkommende person har en oppførsel som innebærer brudd på ­ordens­reglene må styret agere mot andelseieren, for eksempel gjennom et salgspålegg. Det er andelseierens ansvar at ingen i husstanden eller andre han kan identifiseres med utviser mislighold.

Overlating av bruken i sin helhet for inntil 3 år
Bestemmelsen regulerer de forhol­dene der andelseier selv flytter ut. I forhold til husleielovens §7-2 innebærer ­regelen en utvidelse av fremleierettens lengde, idet slik fremleie tidligere var begrenset til to år. Begrensningen i den nye loven er imidlertid at andels­eieren eller noen nærstående må ha tatt boligen­ i bruk, og bodd der minst ett av de siste to årene. Videre er det slik at styret må godkjenne vedkommende. Dersom de to første vilkårene er oppfylt kan styret altså kun nekte dersom det foreligger omstendigheter ved den som skal bruke boligen som gjør at avslaget fremstår som saklig, typisk en berettiget frykt for at vedkommende vil være til sjenanse for de øvrige beboerne. Sistnevnte representerer imidlertid ikke noen innskrenkning i fremleieretten som sådan, i det andelseieren i stedet kan leie ut til noen annen. Andelseieren vil fortsatt ha tillatelse til å leie ut.

Overlating av bruksretten med særlig grunn
Etter borettslagslovens § 5-6 er det i særlig fire forhold at andelseieren har en ytterligere utvidet fremleierett.

Når andelseieren er en juridisk person. Det ligger i sakens natur at et selskap ikke kan bo i boligen og at fremleie er eneste mulighet.

Andelseieren skal være borte midlertidig og fraværer skyldes tungtveiende grunner, eksempelvis arbeid, utdanning, sykdom osv. Tidsbegrensingen på 3 år gjelder ikke, heller ikke krav om botid.  Merk at bestemmelsen forutsetter at fraværet er ment å være midlertidig, dvs at andelseieren har til hensikt å flytte tilbake.

Når bruken skal overlates til andelseierens nærstående – dvs ekte­felle, foreldre, besteforeldre, barn, barnebarn og fosterbarn og ekte­fellens foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn.

Bruksretten overlates til noen som etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven har rett til dette, enten en slik rett følger av en rettslig avgjørelse eller av avtale.

Som i tilfellet ovenfor kan styret kun nekte dersom det er forhold ved vedkommende som skal benytte seg av boretten, dvs normalt en berettiget frykt for at vedkommende vil være til sjenanse eller lignende

Godkjenning ved passivitet
Bestemmelsen gjelder søknad om godkjenning av søknader om fremleie. Der det leies ut, samtidig med at en selv bebor leiligheten, kreves ingen godkjenning og således er det heller ikke bruk for regler om hvilke konsekvenser passivitet i forhold til en søknad skal ha.

Dersom andelseieren søker skriftlig om godkjenning og ikke får skriftlig avslag fra styret innen én måned, regnes søknaden som akseptert. Det er verdt å merke seg at det er brukeren som med dette anses godkjent, ikke at andels­eieren får fremleie som sådan.

Det vil normalt også være andelseieren som må søke, ikke leieren. Styret kan ikke ha noen plikt til å besvare søk­nader fra leieren og vil derfor normalt heller ikke bli bundet av passivitetsregelen ved en søknad fra leier. Dette med mindre andelseieren selv har infor­mert om at det vil komme en søknad.

Noen viktige utgangspunkt
Avtalen mellom andelshaveren og brukeren/fremleietakeren vil normalt reguleres i en husleieavtale. Det er husleielovens regler som gjelder fullt ut. Leieavtalen mellom andels­eieren og brukeren/fremleietakeren er imidlertid borettslaget revnende likegyldig. Mellom disse partene foreligger ingen kontrakt og vedkommende vil aldri kunne utlede noen større rett fra andelseieren enn det andelseieren selv utleder fra borettslaget. En kontrakt bindende i 5 år mellom andels­eier og fremleietaker passer dårlig hvis andelseieren kun har fått tillatelse til å leie ut i 3 år.