Utkastelse – rett og galt

Utkastelse, også kalt fravikelse, inne­­­bærer at namsmannen fjerner de personer som oppholder seg i boligen i tillegg til det innbo og løsøre som eventuelt måtte være der. Her går vi gjennom hovedreglene. Kontakt alltid Leieboerforeningen om du står i fare for å bli kastet ut.




  • Utkastelse – rett og galt

Grunnlag for utkastelse

Betalingsmislighold
Dersom leieboer har en skriftlig leieavtale, vil denne normalt inneholde en bestemmelse om at utleier kan begjære utkastelse ved betalingsmislighold.

Skal leieboer unngå utkastelse, må leieboer enten betale skyldig leie med renter og eventuelle omkostninger, eller ha rettslig holdbare­ grunner for ikke å betale leien. Rettslige holdbare grunner kan eksempelvis være at utleier har oppkrevd gebyrer i tillegg til leien som ikke er tillatt, og leieboer har trukket disse beløpene av fra husleien.

Mener leieboer å ha rett til å holde tilbake hus­leie, bør han sette beløpet inn på en deponeringskonto og informere utleier om at dette er gjort og samtidig gi han mulighet til å sperre av kontoen sammen med leieboeren. Dette gjør at ingen av partene alene kan ta ut pengene før partene er enige, eller det foreligger en rettskraftig avgjørelse i saken. Har leieboer deponert den tilbakeholdte leien vil namsmannen normalt ikke gjennomføre utkastelsen.

Om utleier har satt i gang utkastelsesprosessen hos namsmannen vil leieboer alltid kunne betale seg fri. Om leieboer betaler utestående leie med renter og omkostninger vil saken avsluttes. Dette kan gjøres på ethvert tidspunkt i saken, helt frem til namsmannen har gjennomført utkastelsen. 

Leietiden er ute
Dersom leieboeren har en skriftlig tidsbestemt leieavtale, vil denne normalt inneholde en bestemmelse om at utleier kan begjære utkastelse ved leietidens utløp. Skal du unngå utkastelse, må leieboer flytte eller­ ha rettslig holdbare innvendinger mot at leietiden er utløpt. Rettslige holdbare innvendinger mot at leietiden er utløpt vil eksempelvis være at utleier har glemt å sende en skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder etter at kontraktens utløp, eller at leietiden var i strid med husleielovens krav om minstetid.

Oppsigelse
Dersom leieboer har mottatt en gyldig oppsigelse som leieboer ikke ønsker­ å akseptere, må han protestere skriftlig til utleier senest innen én måned. Husk å ta vare på kopi av pro­testen. Dersom leieboer ikke har protestert skriftlig innen én måned, anses oppsigelsen som akseptert. Da kan den danne grunnlag for utkastelse.

Varsel om utkastelse
Enhver utkastelse må starte med at utleier sender et varsel om at utkastelse vil bli begjært om leieboer ikke retter seg etter varselet­ innen 14 dager.

Er det skyldig leie som er grunnlaget, vil det følge at leieboer må betale det han skylder innen 14 dager for å unngå at utkastelsesbegjæring blir sendt.

Er leietiden utløpt eller oppsigelse akseptert­, vil det følge at leieboer må flytte innen 14 dager.

Namsmannen - varsler og frister
Etter 14 dager kan utleier levere inn en begjæring om utkastelse til namsmannen.

Leieboer vil da få melding fra namsmannen om at de har mottatt begjæring om utkastelse. Leieboeren får da 14 dager på seg til å komme med innvendinger mot begjæringen.

Om utkastelsesgrunnen er betalingsmislighold kan en mulig innvending være at man rettmessig hadde holdt tilbake leien. En annen innsigelse vil være at man har betalt skyldig leie med renter og omkostninger.

Om utleier har begjært utkastelse med bakgrunn i at kontrakten har utløpt på tid kan en mulig innsigelse være at kontrakten har blitt tidsubestemt som følge av manglende flytteoppfordring, eller at tidsbegrensningen var i strid med husleielovens regler om minstetid.

Der oppsigelsen danner grunnlaget for utkastelsen, kan innsigelser være at du har protestert innen fristen, eller at opp­sigelsen ikke oppfyller formkravene i husleieloven.

Dersom leieboer ikke har noen rettslig holdbare innsigelser mot begjæringen, vil namsmannen ved utløpet av de 14 dagene fastsette en dato for gjennomføring av utkastelsen­. Utkastelsen settes gjerne to uker frem i tid. Leieboer vil få skriftlig informasjon­ om tidspunktet.

Kostnader ved utkastelse
Ved en begjæring om utkastelse påløper det et gebyr tilsvarende 2,1 rettsgebyr. I tillegg vil utleier normalt kunne kreve 1 rettsgebyr for å skrive begjæringen. Dersom utkastelsen blir gjennomført påløper­ det i tillegg et gebyr tilsvarende 2 rettsgebyr. Samlede kostnader knyttet til en utkastelsesbegjæring som blir gjennom­ført blir 5,1 rettsgebyr. Ett rettsgebyr er pr 1. januar 2014 kr 860,-.

5,1 rettsgebyr utgjør kr 4.386,- pr 1. januar 2014.

Gjennomføring
I praksis gjennomføres en utkastelse ved at namsmannen reiser ut til boligen sammen med låsesmed og utleier, og fysisk stenger døren. Låsen skiftes og døren plomberes. Det er utleier som får nøkkelen­ til den nye låsen. 

Dersom leieboer på det varslede utkastelsestidspunktet er hjemme, vil namsmannen pålegge leieboer å forlate boligen før låsen skiftes. Er leieboeren ikke hjemme, vil han komme tilbake til stengt dør. Namsmannen vil henge igjen et brev på døren der det fremkommer at utkastelsen er gjennomført, sammen med opplysninger om hvordan leieboeren kan kontakte utleier og saksbehandler hos namsmannen.

Etter utkastelse
Etter en gjennomført utkastelse er leieforholdet i praksis avsluttet. Leieboer har ingen lovlig rett til å flytte tilbake selv om han betaler skyldig leie og påløpte gebyrer/omkostninger. Mange utleiere vil likevel akseptere at leieboer flytter tilbake dersom leieboeren betaler det han skylder. Ønsker leieboeren å flytte tilbake må han kontakte utleier. 

Dersom leieboeren ikke vil, eller ikke får lov til å flytte tilbake, må han hente ut gjensatt innbo og løsøre. I første omgang har leieboeren en frist på 14 dager. Henter leieboeren tingene innen denne fristen, kan det gjøres kostnadsfritt. Utleier kan ikke stille som vilkår at skyldig leie skal gjøres opp.

Dersom leieboeren ikke har hentet tingene i løpet av de første 14 dagene, vil namsmannen gi leieboeren en siste frist på 14 dager. Utleier kan nå kreve dekning for sine utgifter før tingene hentes. Dette gjelder utgifter til lagring og eventuell bortkjøring dersom eksternt lagerlokale er benyttet. Henter leieboeren fremdeles ikke tingene innen fristen, vil namsmannen avgjøre hvorvidt eiendelene skal selges eller kastes.

Avtale om henting gjøres direkte med utleier­. Vær oppmerksom på at leieboer i utgangs­punktet ikke har rett til å hente litt og litt. Flyttingen bør derfor gjennomføres av et flyttebyrå eller med annen hjelp.

Dersom leieboer ikke får kontakt med utleier eller trenger mer informasjon, kan leieboer kontakte saksbehandler hos namsmannen.

Råd og veiledning
Namsmannen har veiledningsplikt i utkastelsessaker,­ og vil kunne være behjelpelig­ med viktig informasjon.

Har leieboer økonomiske problemer kan det være lurt å kontakte det lokale sosial­kontor.

Har du ellers spørsmål, eller trenger hjelp i forbindelse med en varslet utkastelse, kan du kontakte Leieboerforeningen