Ansvar for feil og mangler

Ved innflytting skal utleier stille boligen til leiers disposisjon til avtalt tid og i kontraktsmessig stand. Dette innebærer at det er mulig for partene å avtale at leieren skal overta boligen med visse mangler. Eller det er mulig for partene å avtale at leier skal overta boligen med visse mangler.




  • Ansvar for feil og mangler

Hvis boligen ikke er i kontraktsmessig stand, kan manglene kreves utbedret av utleier. Feil og mangler må meldes fra innen rimelig tid (normalt ca 14 ­dager), hvis ikke regnes forholdet som godtatt. Hvis det er feil og mangler som ikke kunne oppdages ved over­takelsen, gjelder samme frist fra mangelen ble eller burde vært oppdaget.
 

Gå gjennom boligen umiddelbart etter innflytting, gjerne sammen med utleier, og noterer seg eventuelle feil og mangler. Om utleier ikke er tilstede ved gjennomgangen bør listen sendes utleier for å sikre bevis for at manglene er påberopt. Send gjerne listen per epost, faks eller rekommandert, slik at du har bevis for at den er sendt innen for reklamasjonsfristen.

Vedlikeholdsplikt
Partenes vedlikeholdsplikt reguleres av husleieloven. Det ytre vedlikeholdet omfatter bygningen, eksempelvis fasadeoppsussing, mens det indre vedlikeholdet dreier seg om vedlikehold inne i selve leieobjektet, eksempelvis maling, sliping av gulv etc. 

Utgangspunktet i loven er at utleier har hovedansvaret for både det indre og ytre vedlikeholds­ansvar. Husleieloven lister imidlertid opp enkelte forhold som er leieboers ansvar. Dette er vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieboeren har også ansvar for å foreta funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing o.l. for brannslukkingsutstyr.

Det er imidlertid avtalefrihet med hensyn til vedlikeholdsreglene i husleieloven. Dette betyr at partene kan avtale at leieboeren skal ha ansvar for mer eller mindre enn det som følger av loven. Det er svært vanlig at det følger av avtalen at leieboeren har ansvar for store deler av det indre vedlikeholdet. Noen ganger avtales det også at leieboerens vedlikeholdsansvar blir større jo lenger leieforholdet varer. Eksempelvis at om man bor ett år i leiligheten har man kun ansvar for hva som følger av husleieloven, men når man har bodd der i fem år har man også ansvar for å sørge for tapetsering/maling og sliping av gulv.

Sanksjoner
Hvis det er mangler ved leilig­heten, eller utleier ikke utfører arbeid i henhold til sitt vedlikeholdsansvar, kan leieren i første rekke kreve at utleier utbedrer. Leieboer kan også kreve reduksjon av leien frem til utbedring skjer. Merk at reduksjonen skal svare til skal regnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie skal svare til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. I mange tilfeller vil et prisavslag dermed bli ubetydelig. I disse tilfellene kan leieboer også varsle utleier at leieboeren retter manglene selv, og trekker utgiftene for dette av på neste husleie. Er mangelen vesentlig, kan leieboer heve kontrakten.

Ekstra vedlikehold
Hvis leietaker ønsker å foreta et større oppussingsarbeid, eller på annen måte påkoste leiligheten som forbedrer standarden må leieboer innhente utleiers samtykke. Om leieboer ikke innhenter utleiers samtykke kan utleier ved utflytting kreve at leieboer setter leiligheten tilbake i opprinnelig stand. Om utleier aksepterer at leieboer utfører arbeidet, og også er villig til dekke hele eller deler av arbeidet bør det settes opp en skriftlig avtale om dette.

Om leieboer har utført vesentlige forbedring av husrommet med utleiers samtykke, og det ikke er avtalt at leieboer selv skal bekoste hele arbeidet, kan leieboeren ved utflytting kreve kompensasjon for den fordel utleier får som følge av arbeidet.

Utflytting
Ved utflytting skal leieboer tilbake­levere leiligheten i samme stand som da leieforholdet startet. Hvis den er i samme stand, er den normalt ikke mangelfull, heller ikke hvis den dårligere stand skyldes alminnelig slit og elde. Hvis det er avtalt noe annet, f eks at leiligheten skal overleveres i nyoppusset stand er det avtalen som må legges­ til grunn.

Leieboer kan bli erstatningsansvarlig dersom det foreligger mangler ved utflytting. Hvis noe er ødelagt under leie­perioden må leietaker normalt erstatte det. Det er ofte uenighet mellom partene om hva som var ødelagt før innflytting og hva leieboer har gjort. Når sånne problemer oppstår kan mangellisten fra innflyttingen brukes som ­dokumentasjon på hvilke ting som var ødelagt ved innflyttingen. Utleier må påberope eventuelle mangler innen ­ri­melig tid etter at leieforholdet tok slutt for å kunne gjøre leieboer ansvarlig, dette er normalt 14 dager. Om partene ikke blir enige om hva leieboer eventuelt skal erstatte kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget/Forliksråd for avgjørelse.