Husleieloven i et nøtteskall

Kjennskap til husleieloven kan hindre at konflikter oppstår og du slipper å bli lurt. Her er en gjennomgang av de viktigste bestemmelsene i Husleieloven. Kjenner du disse vet du mer enn leieboere flest - og sannsynligvis også mer enn utleieren din.




  • Husleieloven i et nøtteskall

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp­. I tillegg kan det avtales at leie­boer skal betale tillegg for vann og avløp om utleier betaler etter målt forbruk, og elektri­sitet og brensel. Det er viktig at dette må være­ særskilt avtalt. Sier ikke kontrakten spesifikt at disse utgiftene skal dekkes av leieboer i tillegg til leien, så er det inkludert i leien.

Regler for hvordan leien kan justeres i et løpende leieforhold finner vi i husleielovens §§ 4-2 og 4-3, med henholdsvis indeksregulering og regulering til ”gjengs leie”.

i) Konsumprisindeks (KPI)
Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen  i KPI etter siste leiefastsettelse. Endringen i KPI kan man finne ved å gå til Statistisk Sentralbyrå. Endring kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsettelse, og den annen part må gis skriftlig varsel med minst én ­måneds frist før endringen settes i verk.

ii) Gjengs leie
Har leieforholdet vart i mer enn to år og seks måneder, kan begge parter kreve at leien blir satt til gjengs leie. Det må varsles skriftlig med seks måneder. Forutsetningen er at det i perioden ikke er foretatt andre endringer i leien enn etter KPI. Blir ikke partene enige om hva som er gjengs leie, kan hver av partene kreve dette avgjort av husleienemnda eller Husleietvist­utvalget.

Sikkerhet
Depositum og/eller  garanti
Det kan avtales at leietaker skal innbetale et depositum. Beløpet kan ikke være høyere enn summen av seks måneders leie. Depositumet skal være til sikkerhet for skyldig leie, skader på eien­dommen og andre krav utleieren kan få etter leieavtalen. Depositumskonto skal opprettes i leietakers navn. Ulovlig depositum kan motregnes i hus­leien.

Det kan også avtales at leieren skal stille garanti. Dette gjøres ofte ved at sosialkontoret som tredjeperson garanter med et beløp begrenset til tre måneders leie. Samlet depositum og garanti må ikke overstige seks måneders leie.

Forskuddsleie utover én måned er ikke tillatt.

Partenes plikter under leieforholdet så fremt ikke annet er avtalt
Utleier
Utleier skal stille husrommet til leieboers disposisjon i samsvar med avtalen, og holde eiendommen i den stand leie­taker har krav på etter avtalen. Utleier skal også opprettholde vanlig ro og orden.

Leieboer
Leieboer må behandle eiendommen med aktsomhet og i samsvar med leieavtalen. Leieboer skal videre vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere samt varmtvannsbeholder. Leieboer har i tillegg ansvar for å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing o.l. av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Det er svært viktig å være oppmerksom på at dette punktet kan fravikes i leieavtalen. Leieboer kan derfor ha både ha strengere eller mindre vedlikeholdsansvar enn det som følger av husleieloven.

Leieboer plikter også å følge vanlige ordensregler og rimelige­ påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god hus­orden.

Leieboer plikter å ikke bruke leieobjektet til annet formål enn det som er avtalt.

Leieboer kan ikke foreta forandringer i på leieobjektet uten utleiers samtykke.

Og til sist plikter leieboer straks å varsle utleier om skade på eiendommen som må utbedres uten opphold. Og leieboer må gi utleier adgang til eiendommen for tilsyn og for vedlikehold, reparasjoner m.v.

Fremleie
Fremleie betyr at leieboer leier ut leieobjektet videre­. Hovedregelen er at fremleie ikke kan skje uten samtykke fra ut­leier. Utgangspunktet modifiseres av følg­ende regler:

i) Del av bolig
Leieboer kan fremleie del av boligen (forutsetter at leieboer selv blir boende). Utleier kan bare nekte hvis det er forhold ved fremleier som gir saklig grunn til det, eller leieobjektet blir klart overbefolket.

ii) Ved midlertidig fravær
Leieboer kan også med utleiers samtykke fremleie bolig i inntil to år ved midlertidig fravær som skyldes arbeid, sykdom, militærtjeneste, utdannelse eller andre tungtveiende grunner. Utleier kan bare nekte godkjennelse dersom fremleiers forhold gir saklig grunn til det, eller leieobjektet blir klart overbefolket.

iii) Særskilt om fremleieretten i restperioden i et tidsbegrenset leieforhold

Nekter utleier leieboeren å fremleie leieobjektet i gjenstående leieperiode i et tidsbestemt leieforhold vil leieboer automatisk få en oppsigelsesrett, uavhengig om slik rett følger av kontrakten.

Hvem har rett til å overta/tre inn i leieretten?
Leierens død 
Dersom leieboer dør, har følgende personer rett til å tre inn i leieforholdet:  

  • Leietakers ektefelle (registrerte partner) som bor i boligen
  • Leietakers slektninger i rett opp eller nedstigende linje (foreldre og barn) som hadde felles husstand med leietaker i de siste seks månedene­ før dødsfallet

Enkelte andre som ved dødsfallet, og de siste to år, hadde felles husstand med leieren (f. eks. samboere).

Ønsker flere av disse å tre inn, har gjenlevende ektefelle fortinnsrett.

Separasjon, skilsmisse m.v. 
Hvis leieboer forlater ektefellenes felles­ bolig, har den annen ektefelle rett til å tre inn i leieavtalen.

Den som etter loven har en ubetinget tiltredelsesrett vil ikke hefte for eventuell leierestanse i tiden før utleier får melding om tiltredelse. Er leiefor­holdet sagt opp eller hevet pga misligholdet kan det imidlertid ikke være noe leieforhold å tre inn i.

Tidsubestemt og tidsbestemt
Tidsubestemte leieavtaler
En tidsubestemt avtale løper uten tidsmessig begrensning til en av partene avvikler leieforholdet ved oppsigelse. En leieavtale som ikke er inngått for en bestemt tid, er å anse som tids­ubestemt.

Avtalen kan sies opp av leieboer. ­Det er ingen formkrav til oppsigelsen, men av bevismessige grunner bør den gjøres skriftlig.

En tidsubestemt avtale kan også sies opp av utleieren, men utleier må ha en saklig grunn for å gi oppsigelse. Oppsigelsesgrunner er:

  • utleier selv eller noen som tilhører hans/hennes husstand skal bruke husrommet som bolig
  • riving eller ombygging som gjør at boligen må fravikes
  • leietaker har misligholdt leieav­talen
  • det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Disse begrensningene gjelder ikke ved utleie av enkelt beboelsesrom der leie­boer har adgang til en annens bolig, for eksempel utleie av et enkeltrom, hybel el. Leieboer har i disse tilfellene ikke noe reelt oppsigelsesvern.

Oppsigelsesfristen er, hvis ikke annet er avtalt, tre måneder og gjelder fra utløpet av kalendermåneden.

Er det utleieren som sier opp, må oppsigelsen være skriftlig og begrunnet. Dessuten må det i oppsigelsen opp­lyses at leieboer kan protestere til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieboer ikke protesterer innen fristen, taper leie­boer sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfra­vikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene eller inneholder ovennevnte formulering er den rettslig sett ikke å regne som en oppsigelse.

Tilsidesettelse av utleiers oppsigelse
Leietaker kan protestere skriftlig mot oppsigelse fra utleieren. Dette må i tilfelle gjøres innen én måned. Gjøres ikke dette, tapes retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven.

Har leietaker protestert, må utleieren reise søksmål mot leieren innen tre måneder. Gjøres ikke dette, faller oppsigelsen bort. Reises det søksmål, skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig. Oppsigelsen skal av retten settes til side dersom det ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

Dersom avtalen er hevet, pga vesentlig mislighold, kan ikke retten sette denne til side som urimelig

Man kan protestere på en oppsigelse både fordi man mener oppsigelsen ikke er saklig begrunnet, og også fordi man mener den vil virke urimelig. Om utleier vil opprettholde oppsigelsen etter at leieboer har protestert må utleier bringe saken inn for retten. Retten vil da foreta en skjønnsmessig helhetsvurdering hvor både saklighet og rimelighet vurderes.

Tidsbestemte leieavtaler
En tidsbestemt leieavtale gjelder for en bestemt tid. Ved utløpet av leieperioden avsluttes leieforholdet automatisk. Gjelder avtalen leie av bolig, er det ikke adgang til å inngå tidsbestemt leie­avtale for kortere tid enn tre år.

I noen tilfeller kan minstetiden likevel settes til ett år. Dette gjelder:

i)  hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig og utleieren bor i samme hus

ii) hvis avtalen gjelder leilighet i tomannsbolig og utleier bor i samme hus

Det er også adgang til kortere leietid (for eksempel 2 måneder) dersom:

i)  husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i hans husstand,

ii) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Disse to siste unntakene kan bare påberopes dersom leieboer senest ved inngåelsen av leieavtalen skriftlig har blitt gjort kjent med grunnen til tidsavgrensningen og husrommet ved ut­løpet av den avtalte leietiden rent faktisk brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Hvis en tidsbestemt leieavtale er inngått i strid med lovens bestemmelser, anses den som tidsubestemt. Leieboer trenger da ikke å flytte i henhold til den oppgitte utløpsdato.

Tilbakelevering av husrommet
Når leieforholdet opphører, skal leie­boer stille husrommet med tilbehør til utleiers disposisjon. Hvis ikke annet er avtalt, skal det være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra den forringelsen som skyldes alminnelig slit og elde.

Særlig om utkastelse
Betalingsmislighold
Betales ikke leien, kan utkastelse etter tvangsloven kreves av utleier dersom det er inngått skriftlig avtale mellom partene om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke er betalt. Før dette­ kan skje, må utleier sende varsel etter tvangsloven § 4-18. Det skal gå fram av varselet at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, og kostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Leieavtalen er ”utløpt på dato”
Grunnlag for utkastelse er også skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut jf tvangslovens § 13-2 tredje ledd bokstav b. Utleier må først sende varsel etter tvangsloven § 4-18.

Oppsigelsen
Oppsigelse fra utleier er grunnlag for tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje ledd bokstav c når oppsigelsen fyller kravene i husleieloven og leietaker ikke har protestert skriftlig til utleier innen fristen. Utleier må først sende varsel etter tvangsl. § 4-18

Er man uenig med utleier om hvorvidt det foreligger grunnlag for utkastelse må man fremsette innsigelser mot forretningen overfor namsmannen.