Leietakers vedlikeholdsansvar

Det kan lønne seg å ta en grundig gjennomgang sammen med utleier før innflytting, slik at du ikke holdes ansvarlig for å utbedre hakk og riper som var der allerede før du flyttet inn.

Når du leier en bolig er det nok lett å tenke at du bare bor der, og at all utbedring og arbeid med boligen er utleiers ansvar. Noen føler kanskje heller ikke samme eierskapet til boligen som det å bo i en bolig du selv eier. Det er derfor viktig å være klar over vedlikeholdsansvaret du som leietaker faktisk har etter husleieloven eller leieavtalen.




I husleieloven § 5-3 er både leietakers og utleiers vedlikeholdsansvar beskrevet. Det står også at partene står fritt til å avtale andre fordelinger av vedlikeholdsansvaret.

Husleielovens utgangspunkt
Utgangspunktet for ditt vedlikeholdsansvar som leietaker beskrives i husleieloven:

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Det er viktig å huske på at vedlikehold ikke betyr forbedring. Om det er en ødelagt dørlås eller kran når du flytter inn, så er dette ting som utleier i første omgang er ansvarlig for. Mer praktisk kan en si at vedlikehold i løpet av leietiden innebærer at du som leietaker skal skru, smøre, justere og generelt opprettholde den standarden inventaret hadde ved innflytning. Du må rett og slett være litt vaktmester i ditt eget hjem.

At leietaker er ansvarlig for inventar og utstyr «som ikke er del av den faste eiendommen» betyr i praksis at du har ansvar for å vedlikeholde alt som ikke er en del av bygningskroppen og det som en ikke enkelt kan fjerne. Dette krever ofte større arbeider, og er utleiers ansvar. Av og til kan det oppstå uklarhet rundt hva som er fastmontert tilstrekkelig og da kan det være lurt å ta kontakt med noen med mer erfaring med slike vurderinger.

Det er også viktig å huske på at din vedlikeholdsplikt i utgangspunktet ikke gjelder ved «tilfeldig skade». Utleier er derfor som utgangspunkt ansvarlig for å reparere boligen etter innbrudd, vannlekkasje eller andre tilfeldige skader.

Det er som nevnt avtalefrihet, så det er viktig å lese om det står noe mer om vedlikehold i kontrakten.

Typiske kontraktbestemmelser
Mange tenker nok at de ikke trenger å lese gjennom kontrakten nøye når det er en standardkontrakt utarbeidet av Forbrukerrådet, Huseiernes landsforbund eller et større utleiefirma. Det er derimot stor forskjell på hvor streng vedlikeholdsplikt disse kontraktene gir leietaker, og det er derfor lurt å se over hva du skal holdes ansvarlig for før du signerer.

Et eksempel er der kontrakten gir leietaker ansvar for «alt indre vedlikehold» eller bare gir leietaker ansvar for «å gjennomføre indre vedlikehold med sedvanemessige intervaller» eller lignende. Ofte er det samtidig ramset opp at dette omfatter fornying av gulvbelegg og maling/tapet.

Dette og lignende formuleringer betyr at leietaker også er ansvarlig for vedlikehold av vinduer, gulv, tak og vegger. Dette betyr at det er du som må male veggene eller legge ny tapet om det trengs for å opprettholde standarden som var der ved innflytting. Det samme gjelder hvis gulvet må slipes eller lakkeres. Det betyr også at utleier kan kreve at du betaler for sliping/lakkering av gulv om det er modent for dette når du flytter ut.

Om du binder deg til en slik avtale i en leilighet med tregulv kan det f.eks. lønne seg å ta en grundig gjennomgang sammen med utleier før innflytting, slik at du ikke holdes ansvarlig for å utbedre hakk og riper som var der allerede før du flyttet inn. Ta bilder som du for eksempel sender til deg selv for å få datering. Sett filtknotter på møblene og dekk deler av gulvet med et teppe for å beskytte gulvet.

Det er også flere kontrakter hvor det står at hvitevarer ikke vil bli skiftet ut av utleier hvis de går i stykker, og det kan da være lurt å høre litt om hvor gamle hvitevarene er, eller se nærmere på tilstanden deres før du signerer slik du ikke får deg noen overraskelser kort tid etter innflytting.

I noen kontrakter trappes vedlikeholdsansvaret opp i takt med hvor mange år du har bodd der, og det kan det være lurt å være klar over.

Til slutt finnes det kontrakter som gir leietaker ansvar for noen typer tilfeldige skader. Det vanligste er kontrakter med plikt til å tegne innboforsikring, hvor leietaker også plikter å dekke skade på dør/vindu hvis det blir innbrudd. Det er heller ikke uvanlig med egne bestemmelser om ansvarsfordelingen hvis det kommer veggedyr i leiligheten.

Det er viktig å vite at avtalefriheten ikke er fullstendig, og hvis du har inngått en helt urimelig avtale, så kan det hende at den ikke er bindende. Les mer om her. Om det oppstår konflikt om hvem som er ansvarlig for utbedringen kan det være lurt å høre med Leieboerforeningen, selv om det står i kontrakten at du er ansvarlig.