Husleielovens §11-1 og boliger til vanskeligstilte

Vilkårene for å inngå en eller flere tidsbegrenset leiekontrakter av kortere varighet enn tre år må tolkes snevert slik at kommunene ikke kan benytte mulighetene i disse bestemmelsene bare ut fra økonomiske eller administrative hensyn. (Foto: Wikipedia Norge)

Husleielovens § 11-1 inneholder regler for utleie av bolig til vanskeligstilte leieboere og som har spesielle behov med hensyn til bosituasjonen. Det er adgang til å fravike loven til leietakers ugunst og det er derfor et krav at boligen leies ut av det offentlige eller i medhold av et vedtak fra stat, fylkeskommune eller kommune, som angir at boligen er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet.




Tidligere var denne bestemmelsen delt i to og som skilte mellom utleie av bolig til vanskeligstilte som hadde et varig eller midlertidig behov for særskilt tilrettelagt bolig. I 2009 ble disse bestemmelsene slått sammen til § 11-1, som altså omfatter alle vanskeligstilte, uavhengig av behovets varighet. Det er heller ikke gitt en nærmere definisjon av hva som ligger i begrepet «vanskeligstilt» og de eksempler som er gitt i bestemmelsen er således ikke å regne som en uttømmende oppramsing. I forarbeidene er det uttalt at bestemmelsen tar sikte på å imøtekomme behov som skyldes alder, sykdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemming. Med spesielle boligbehov har man selve bosituasjonen for øye, altså at boligen må ha en spesiell innredning eller utstyr, eventuelt at boligen må være tilknyttet tjenesteytelser av ulike slag, slik som tilsyn og pleie. Det må likevel foretas en grensedragning mot opphold i institusjon, hvor helsehjelpen er det fremtredende momentet under beboerens opphold.

Populær bestemmelse
I en undersøkelse NOVA foretok i 2007, altså før bestemmelsen ble endret, ble det funnet at svært mange kommuner benytter seg av § 11-1 (og den gang § 11-2) i sine utleieporteføljer. Det ble i utstrakt grad foretatt klausulering av boliger til fordel for personer med psykiske lidelser og dobbeltdiagnoser, nedsatt fysisk funksjonsevne, eldre, rusmisbrukere, flyktninger og personer med betalingsproblemer. Det ble også funnet at mellom 50-60 % av kommunene benytter unntakene for opptak i husstand og fremleie av del av bolig, i alle eller de fleste leieforhold. Om lag 40 % benyttet særreglene for fremleie av hele boligen ved midlertidig fravær. Så vidt vites foreligger det ikke oppdatert statistikk og informasjon om kommunenes bruk av bestemmelsen.

Må foreligge tungtveiende grunner
For at det skal være adgang til å inngå leieavtaler for kortere tid enn tre år, må det foreligge særlige grunner. Det er altså ingen automatikk i at en leieperiode kan settes kortere enn 3 år ved bruk av § 11-1; tilleggsvilkåret om særlige grunner må også være oppfylt. I forarbeidene gis det som eksempel på en slik særlig grunn at det er hensiktsmessig å teste ut boevnen til vedkommende. Et annet eksempel er at en mer egnet bolig er forventet å bli ledig ved utløpet av leieperioden. Ved uttesting av boevne, har departementet i forarbeidene lagt vekt på betydningen av at kommunen bistår den enkelte med å finne et annet botilbud parallelt. Det betyr at dette kan bli et moment i den vurderingen som gjøres av om vilkåret som «særlig grunner» er oppfylt.

Flere korttidskontrakter 
For å kunne inngå flere kortvarige avtaler med samme leietaker i samme bolig, må det foreligge tungtveiende grunner for dette. Denne adgangen er således ment å være snever. Selv om det ikke ligger noen begrensninger i antallet ganger bestemmelsen kan benyttes, ligger det i vilkåret at det ikke vil være kurant å påberope seg unntaket flere ganger på rad. I forarbeidene er det angitt som eksempler at kommunen har satt i gang konkrete oppfølgingstiltak for å tilrettelegge boligen for leietakeren eller at leieren er tiltenkt en mer egnet bolig ved utløpet av leieperioden som ikke blir ledig som forutsatt.

Helhetsvurdering
For å avgjøre hvorvidt vilkårene for å inngå en eller flere tidsbegrensede leiekontrakter av kortere varighet enn tre år, må det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. Denne vurderingen må også gjøres i lys av menneskerettighetene, slik at kommunene ikke kan benytte mulighetene i disse bestemmelsene kun ut fra økonomiske eller administrative hensyn. Særlig der vedtaket rammer en barnefamilie, vil hensynet til barnets beste i henhold til barnekonvensjonen kunne sette begrensninger for bruk av korttidskontrakter.

Lite rettspraksis
Innholdet i og rekkevidden av § 11-1 er i svært liten grad blitt avklart i rettspraksis og særlig gjelder dette spørsmålet om hvilken adgang kommunene har til å sette vilkår om oppfølging og pleie eller adgangen til å inngå tidsbestemte kontrakter. Dette skyldes nok i stor grad at leietakerne er vanskeligstilte og ikke har tilstrekkelige ressurser til å prøve saker hvor de opplever urimelige vilkår. Det er imidlertid eksempler på saker som gjelder oppsigelse eller heving av kontrakt som følge av mislighold. I en sak for Husleietvistutvalget, HTU-2010-547, vurderte man gyldigheten av en oppsigelse av en leietaker med kontrakt etter § 11-1, uten at det forelå vesentlig mislighold. Det ble i denne avgjørelsen lagt vekt på at kommunen hadde til hensikt å finne det best egnede stedet både for leietaker selv, men også av hensyn til personalet og andre beboere på det stedet leietakeren opprinnelig var bosatt. I rimelighetsvurderingen ble det lagt avgjørende vekt på at leietakeren ble innvilget sykehjemsplass og således hadde et alternativt bosted som ble ansett mer hensiktsmessig. Oppsigelsen ble derfor ansett gyldig.

Mangelfull rettspraksis
Som følge av mangelfull rettspraksis på området, er det vanskelig å vurdere rekkevidden av § 11-1 og hvilken adgang kommunene har til å sette vilkår og regulere boforholdet nærmere. I forarbeidene legges det til grunn at kommunen har adgang knytte leieforholdet til en tjenesteytelse i form av tilsyn og pleie, men det er samtidig uttalt at det bør utvises stor forsiktighet med å tillate begrensninger som ikke generelt kan avtales i husleieforhold. Dette vil kunne gi boligen mer preg av å være en institusjon enn en ordinær bolig og slik at forholdet faller utenfor husleieloven. Departementet viser imidlertid til at det er adgang til å gi husordensregler og synes å legge til grunn at man kan innta visse vilkår og begrensninger der. Dette må imidlertid vurderes opp mot sondringen mellom institusjonsopphold og husleieforhold, samt sees i lys av de gjeldende menneskeretts- og barnekonvensjoner.