Er husleieøkningen i tråd med loven?

Ved nyttår og etter sommerferien foretar mange utleiere en økning av husleien, men ikke alle har oversikt over hvor mye det er adgang til å oppjustere leien med. Denne artikkelen tar for seg regelverket rundt dette, slik at man enklere kan vurdere om økningen er innenfor lovens rammer.




  • Er husleieøkningen i tråd med loven?
    Hovedregelen som de fleste kommer i kontakt med er leieøkning i tråd med konsumprisindeksen.

 

Av advokat Tove Berggaard, Leieboerforeningen

I det første året etter at man har inngått en ny leiekontrakt, skal husleien være uforandret. Når ett år har gått, har begge parter adgang til å kreve en regulering av leien etter konsumprisindeksen. For leietakere vil det være gunstig å kreve en regulering dersom konsumprisen har gått ned. Men i de senere årene har denne steget jevnt og trutt, slik at det er mest naturlig at utleiere benytter seg av denne adgangen. Det eneste vilkår som stilles er at det varsles skriftlig med minst en måneds frist før endringen settes i verk. Dette varselet behøver ikke å si noe om hva leien faktisk vil utgjøre etter endringen, selv om det vil være ryddig å innta en slik opplysning. Dersom ny leiepris ikke fremgår av varselet, må leietaker få denne opplysningen på annen måte.

Konsumpris
Partene kan ta inn i leiekontrakten en bestemmelse om at husleien skal reguleres i henhold til konsumprisindeksen på et gitt tidspunkt hvert år og slik at justeringen skjer automatisk. Det er da ikke nødvendig å sende et skriftlig varsel til leietaker i tillegg, men han bør få beskjed om hva den nye husleien utgjør, eksempelvis i form av at han mottar nye fakturaer med det justerte beløpet.

Hvilket beløp leien skal reguleres med kan man beregne på Statistisk Sentralbyrå sine hjemmesider www.ssb.no/kpi, ved å legge inn leieprisen før økningen, samt legge inn tidspunktene for sist leiefastsettelse/-regulering og tidspunktet leieøkningen skal trå i kraft, alternativt tidspunktet for siste tilgjengelige tall for KPI. Kalkulatoren beregner dermed hvilken pris utleier kan kreve. Dersom husleien eksempelvis utgjorde kr 10 000 pr. 1.1.2014, vil utleier kunne kreve en ny husleie tilsvarende kr. 10 200 pr. 1.1.2015.

Gjengs leie
Når det har gått minimum tre år av leieforholdet, kan begge parter kreve at leien justeres til gjengs leie. En slik endring kan kreves både for tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Ved justering til gjengs leie må det varsles skriftlig minst 6 måneder i forkant og et slikt varsel kan derfor tidligst gis når det har gått 2,5 år siden forrige regulering til gjengs leie. Varselet må sendes skriftlig og i disse tilfellene er det derfor ikke tilstrekkelig å innta i kontrakten en bestemmelse om at leien skal reguleres til gjengs leie til gitte tidspunkt.

I tillegg til kravet om varsel må husleien ha vært uforandret i minst ett år før en regulering til gjengs leie kan trå i kraft og det er derfor ikke adgang til å foreta en slik regulering før det har gått minst et år siden forrige gang leien ble justert etter konsumprisindeksen. Dersom utleier for eksempel ønsker å oppjustere leien til gjengs leie i september 2016, kan han ikke regulere leien etter konsumprisindeksen i perioden september 2015 - september 2016.

Hva er så gjengs leie? Mange tror at dette er det samme som markedsleie, men det stemmer ikke helt. Gjengs leie skal gjenspeile det gjennomsnittlige nivået for husleie som allerede er etablert på stedet for lignende boliger til lignende avtalevilkår. Det at prisnivået skal være «etablert» tilsier at man ikke kan kreve en endring tilsvarende de siste økningene i markedet. Disse økningene vil ikke ha festnet seg enda. Tilsvarende vil gjelde dersom leieprisene i markedet synker; det vil ta noe tid før en slik nedadgående leiepris er å anse som etablert. I et stigende leiemarked vil altså gjengs leie være lavere enn markedsleien og i et synkende leiemarked vil den være høyere. Det er bare der leieprisene har vært stabile over noe tid at gjengs leie vil samsvare med markedsleien. Dette innebærer at nivået for gjengs leie er mindre konjunkturømfintlig enn nivået for markedsleie.

Beregne gjengs leie
Hvordan beregner man så gjengs leie? Husleieloven legger opp til en prosess i to trinn for å komme frem til nivået for gjengs leie. Først skal man finne et statistisk utgangspunkt for leienivået på det aktuelle stedet, eksempelvis ved å se på leiemarkedsundersøkelsen eller det gjennomsnittlige leieprisnivået over noe tid, innhentet fra utleiemeglere eller annonseringer, eksempelvis på finn.no. Deretter må man justere dette utgangspunktet ut fra konkrete forhold ved den aktuelle leiligheten som standard, bomiljø og eventuelle spesielle leievilkår. Det skal også gjøres fradrag for de forbedringer leietaker selv har tilført boligen og dette omfatter ethvert bidrag fra leietakeren som er egnet til å forhøye boligens leieverdi. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at leietaker ellers ville ha endt opp med å betale dobbelt; først for selve forbedringen og deretter en økt husleie som følge av forbedringen.

Disse momentene, som vil være særegne for hver enkelt bolig, kan dermed tilsi at gjengs leie for den aktuelle boligen må justeres opp eller ned i forhold til det statistiske utgangspunktet.

Skjønnsmessig vurdering
Hvilket nivå gjengs leie ligger på er altså en skjønnsmessig vurdering og det er som regel vanskelig for leietaker å ta stilling til om det kravet utleier har fremsatt er i samsvar med loven. Dersom partene ikke blir enige om nivået, kan hver av dem kreve spørsmålet avgjort av en takstnemnd. For utleieboliger i Oslo, Akershus, Hordaland, Sør- eller Nord-Trøndelag utgjør Husleietvistutvalget denne takstnemnden og saken kan bringes inn dit. For boliger andre steder i landet er tingretten rette instans. Skal saken behandles i tingretten, medfører dette nokså høye kostnader og partene bør derfor prøve å finne minnelige løsninger, eksempelvis gjennom mekling i forliksrådet.

Øvrig leieøkning utover endring i samsvar med konsumprisindeksen eller regulering til gjengs leie er det ikke adgang til å gjøre, dersom det medfører en løsning som er til ugunst for leietaker. Men man kunne eksempelvis tenke seg at utleier, etter tre år, ønsker å øke husleien til et mindre beløp enn hva gjengs leie utgjør. Dette vil det være adgang til, da dette er til fordel for leietaker.

Les mer: