Når utleier vil inn

Mange av LBFs medlemmer melder seg inn fordi de er i konflikt med utleier. Rett som det er, får vi høre at utleier trenger seg på og, og vil inn i leiligheten. Typiske grunner for dette kan vere oppussing, men også i konflikter der huseier ønsker å få kontakt med leietaker, skjer det at han låser seg inn i leiligheten uten forvarsel.




  • Når utleier vil inn

Mange utleiere, spesielt private, har dårlige kunnskaper om husleieloven, og de tror de kan gjøre som de vil med leieobjektet. Men når det er inngått leieavtale, er det leietaker som har disposisjonsrett til leieobjektet. Det betyr ikke at utleier ikke har anledning til å komme inn i leieobjektet, men han skal ha god grunn til det, og befaring skal være avtalt mellom utleier og leitetaker. Dette kan vi lese i Husleielovens §5-6 - Utleiers adgang til husrommet.

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.
Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Hva betyr det så at utleier skal ha adgang til husrommet i den utstrekning det trengs?
Ved at leietaker har en eksklusiv bruksrett, og utleiers adgang bare tillates i den grad den er nødvendig, kan ikke utleier diktere hvilket tidspunkt som passer for gjennomføring av tilsyn. Ved husleieavtaler som i kontraktsretten generelt, gjelder det et prinsipp om at partene skal utvise lojalitet og hensyn til hverandre. Det innebærer at man skal forsøke å finne frem til et tidspunkt som passer for både utleier og leietaker, samtidig som man tar hensyn til hvor raskt det er nødvendig for utleier å få adgang.

Dersom det er snakk om en skade som det er viktig å få utbedret raskt, vil det i mindre grad bli akseptert protester fra leietakers side med hensyn til tidspunktet for gjennomføringen av tilsynet/utføringen av arbeidene. Samtidig vil utleier måtte ta hensyn til at boligen er leietakers private hjem, og utleier må så langt det er mulig prøve å legge tilsyn og arbeider til dagtid, slik at kvelds- og natteroen ikke forstyrres, med mindre det er snakk om prekære situasjoner. Dersom leietaker i for stor grad hindrer utleiers adgang til husrommet, kan dette medføre et brudd på avtalen fra leietakers side. Dette kan gi utleier rett til å si opp kontrakten. Er det et vesentlig brudd på avtalen, kan utleier heve den, slik at leietaker må flytte nokså raskt. Dette må leietaker være oppmerksom på.

Utleier må varsle leietaker før han skal ha adgang til husrommet. I forarbeidene til loven er det uttalt at leietaker skal ha varsel minst en uke i forkant, men at formålet med tilsynet/arbeidene og omfanget av det som skal gjøres kan tilsi en kortere/lengre frist.

Når huseieren låser seg inn uten forvarsel
Tenk deg at du er i konflikt med huseier, og at han plutselig står inne i leiligheten din. Dette får LBF desverre ofte høre om i forbindelse med tvistesaker. Selv om du leier, har du også rett på å kjenne deg trygg i hjemmet ditt.  Hvis huseier låser seg inn, er det innbrudd, og det skal behandles av politiet på linje med andre innbrudd. LBF anbefaler leietakere som har opplevd dette, og som kjenner seg utrygge, om å kontakte politiet. Henvis gjerne til husleieloven; politiet er ikke alltid oppdaterte på husleieloven, og det hender at de avviser slike henvendelser, begrunnet med at det er en sivilsak.
Melder du fra om problemet til politiet, blir de oppmerksomme på at det kan gjenta seg, og kanskje kan de ta ein prat med huseieren for å minne om dine rettigheiter. Leietakere som har opplevd dette, kan ha rett på å skifte lås for huseiers regning.

Det fremgår av leietakers eksklusive bruksrett at du skal ha en eksklusiv adgang til husrommet. Dersom utleier ikke respekterer dette, kan du rette forholdet gjennom å skifte lås. Du bør imidlertid varsle utleier først om at dette kommer til å skje, dersom utleier ikke respekterer avtalen. Leietaker bør også ta vare på den gamle låsen og installere denne ved utflytting, da utleier kan kreve at husrommet skal settes i den stand det var ved overtakelsen.

Dersom det er avtalt at utleier skal ha nøkler til husrommet, kan imidlertid ikke leietaker nekte ham dette. Men dersom utleier misbruker den adgangen han har til husrommet gjennom å ha egen nøkkel, kan leietaker på samme måte vurdere å skifte lås etter at han har sendt varsel til utleier om at dette vil bli gjort. Utleier vil da kunne ta saken inn for rettssystemet for å få en vurdering av hvorvidt leietaker har adgang til å nekte ham en nøkkel og leietaker har dermed en risiko for at retten vil kunne komme til at han misligholder avtalen.
Husk på at du har rett til å føle deg trygg i din egen bolig. Gjør politiet oppmerksom på problemet dersom huseier låser seg inn og oppfører seg truende, vurdèr å skifte lås, og ta kontakt med Leieboerforeningen for å få videre hjelp til å håndtere saken.