Noen tips til deg som skal kjøpe bolig!

Når man kjøper bolig får man ofte opplyst en takst, en markedsvurdering og hvorvidt leiligheten har fellesgjeld eller ikke. Disse gir alle et uttrykk for hvor mye leiligheten er verd, når man tar hensyn til standard, beliggenhet osv.




  • Noen tips til deg som skal kjøpe bolig!
    Å kjøpe bolig er for de fleste den største investeringen de gjør i livet. Derfor er det greit å bruke litt tid på å sette seg inn hva et boligkjøp innebærer.

Denne er foretatt av en takstmann, altså en som er utdannet og autorisert til å foreta denne typen vurderinger. Denne tar ikke direkte utgangspunkt i markedsverdien, men sier mer noe om tilstanden på boligen. Det finnes forskjellige typer takstdokumenter, men den vanligste ved salg er boligsalgsrapporten. På bakgrunn av en grundig gjennomgang av boligen utarbeides en statusrapport og en sum.

Markedsverdi
Denne utarbeides av eiendomsmegleren som selger boligen. Her tas det større hensyn til markedsprisene i området, og hva man kan forvente at boligen går for. Hvorvidt denne antakelsen slår til når høyeste bud er gitt er umulig å si, det kommer helt an på hvor mange som sloss for boligen, og hva de er villige til å gi for denne.

Fellesgjeld
Dette er aktuelt i sameier og i borettslag. Dette er gjeld som borettslaget/sameiet har tatt på seg som helhet, og som fordeles utover hver bolig. Denne betales ned igjennom felleskostnadene. Det finnes forskjellige løsninger for nedbetaling, noen godtar at den enkelte innfrir den fellesgjelden som ligger boligen, mens andre vil beholde lånet. Hvis lånet beholdes begrunnes dette ofte med at man får bedre betingelser fra banken dersom ingen får innfri sin andel, men at lånet betales ned over avtalt tid.

Når banken gir ut lån tar de ofte med i beregningen hvor mye fellesgjeld som ligger på boligen. Selv om du ikke må innfri denne sier totalsummen av kjøpesum og fellesgjeld noe om verdien av boligen som helhet.

Størrelsen
Antall kvadratmeter er av betydning for å avgjøre om boligen er egnet for deg. Dette vil også kunne gi deg en pekepinn på hvor stor strømregninga kommer til å bli. Dersom du er på visning er det greit å gjøre seg opp en mening om hvorvidt du syns oppgitt antall kvadratmeter høres riktig ut i forhold til det du ser. Det hender at det blir oppgitt gale opplysninger om størrelsen. Prisen fastsettes blant annet på bakgrunn av størrelsen, og man vil jo få det man betaler for!

Det er vanlig å oppgi både total grunnflate og hvor mange av disse kvadratmeterne som er godkjent som oppholdsrom. Det er krav til høyde under taket og en viss antall kvadratmeter i sammenheng for at en rom skal regnes med i totalstørrelsen. Dette er særlig av betydning på loft med skråtak, og i kjellere med lav takhøyde. Disse størrelsene skal oppgis i taksten.

Området rundt
Når man er på visning er det greit å legge merke til området rundt selve boligen. Er det en blokk er det lurt å se litt på tilstanden i oppganger, fasaden og fellesområder rundt. Dette kan gi deg et inntrykk av hvor dedikert sameiet/borettslaget er i å vedlikeholde boligmassen. Kjøper man en selveierbolig uten tilknytning til sameie er det viktig å inspisere utsiden av boligen, og merke seg tilstanden på materialer brukt i kledningen, og vinduene.

Merk deg også kollektivtilbudet, dette sier noe om hvor lett det er å komme seg til og fra boligen. Dette påvirker også gjerne prisen, da lett tilgjengelige og sentrumsnære leiligheter ofte går for en høyere pris.

Sjekk også kartet før du drar på visning. Mange drar navnet på de fasjonable strøkene uforholdsmessig langt ut når de skal annonsere sin leilighet. Et eksempel er ”Ekeberg”, som i mange tilfeller også omfatter området rundt Ryenkrysset. Ved å gjøre dette får man leiligheten til å virke mer attraktiv ved å spille på beliggenheten. Dette blir ikke oppfylt dersom den faktisk ligger langt unna det området man skryter på seg.

Vedlikeholdsansvar
Dersom du kjøper i et sameie eller borettslag er det greit å merke seg hvem som har ansvaret for utvendig vedlikehold, snøbrøyting, gressklipping, trappevask også videre. Og dersom det må gjøres større oppgraderinger på boligmassen, hvor mange skal dele regninga? Dette kan få stor innvirkning på din daglige økonomi. Sjekk hva som er vedtatt foretatt og hva som er planlagt fremover.

Hva er inkludert av utstyr?
Det er etter hvert blitt en oppstramning i opplysningsplikten til selger når det gjelder dette. Listen over løsøre og tilbehør under er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er normgivende og gjelder kun i tilfeller hvor annet ikke fremgår av markedsføring eller er avtalt mellom partene.

  • Heldekningstepper, uansett festemåte
  • Varmekilder: Ovner, kaminer og panelovner, uansett festemåte. Varmeovner på hjul medfølger likevel ikke. Dersom beboelsesrom mangler oppvarming, skal dette fremgå av salgsoppgaven
  • TV, radio og musikkanlegg: TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenner (dersom tuneren ikke følger med må dette særskilt angis i salgsoppgaven). Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeanordning samt musikkanlegg følger likevel ikke med
  • Baderomsinnredning: Badekar, dusjkabinett, speil, hyller, håndkle- og glassholdere samt såkalt baderomsinnredning, herunder overskap
  • Speilfliser, uansett festemåte
  • Skap: Garderobeskap, kjøkkeninnredning etc., selv om disse er løse. Vitrineskap, skjenk og lignende som ikke er en del av innredningen, følger ikke med
  • Markiser, persienner og gardinoppheng
  • Hvitevarer som er i boligen eller fritidsboligen ved visning.
  • Avtrekksvifter av alle slag
  • Armatur: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte "spotlights", oppheng, skinner samt utelys og hagebelysning
  • Boligalarm (der denne er knyttet til en avtale forutsettes det at avtalen kan overdras til kjøper)
  • Utvendige søppelkasser og eventuelt holder til disse
  • Postkasse
  • Planter, busker og trær som er plantet på tomten eller i fastmonterte kasser og lignende
  • Flaggstang og fastmontert tørkestativ
  • Olje-/parafinfat. Eventuell beholdning av parafin/fyringsolje avregnes direkte mellom partene per overtakelsesdato
  • Gassbeholder til gasskomfyr og gasspeis
  • Stige: Brannstige og lignende der dette er påbudt, jf. kapittel 2 i Forskrift om brannforebyggende tiltak. Feiestige der dette er påbudt, jf. kapittel 2 i Forskrift om brannforebyggende tiltak
  • Brannslukningsapparat/brannslange og røykvarsler er påbudt, jf. Lov om brann- og eksplosjonsvern § 6 første ledd. Det er hjemmelshavers og brukers plikt å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom

Helheten
Ingen andre skal fortelle deg hvorvidt en bolig er bra for deg eller ikke. Ingen vet bedre enn akkurat deg hva det er du er ute etter, og hva som er tilfredsstillende for deg. Likevel er det greit å ta med seg en bekjent på visning, for å få en second opinion. Dette gjelder kanskje særlig dersom du har forelsket deg i annonsen på nettet, da er det greit å ha noen som ser ting objektivt, og som kan påpeke ting man ofte overser hvis man virkelig har lyst på akkurat denne boligen. Men i siste omgang er det du selv som må avgjøre.

Budrunden
Når visningen er overstått må man ta en valg om hvorvidt man ønsker å legge inn et bud på boligen. Det skal fra 01.01.11 gå minst 24 timer fra siste visning til første bud kan overgis fra megler til selger.

Etter 1. januar 2014 skal hele budrunden, ikke bare det første budet, kunne dokumenteres skriftlig, og følgelig skal både bud, senere budforhøyelser og endringer foreligge skriftlig.  Av de nye reglene følger det at også eventuelle motbud fra selger, selgers aksept og meglers informasjon om status i budrunden skal foreligge skriftlig.

Man bestemmer selv hvor lenge man ønsker at et bud skal ”stå seg”. Etter denne fristen faller budet bort. Ved å sette korte tidsfrister presser man selger til å avgjøre om han ønsker å akseptere budet, i frykt for at det ikke kommer inn nye bud. Kommer det et høyere bud innenfor tidsfristen du har sagt blir fristen uten betydning.

Det kan settes vilkår ved budet, typisk angående utbedring av ting ved boligen, en bestemt overtakelsesdato eller lignende. Selger kan velge å akseptere et bud selv om det har kommet inn høyere, dersom han ønsker dette. Da er det gjerne begrunnet i at vilkårene ved dette passet bedre for selger.

Noen borettslag opererer med forkjøpsrett. Denne håndteres litt forskjellig rundt om kring, men grovt sagt gis den med høyest ansiennitet basert på medlemskap en forkjøpsrett og kan dermed velge å tre inn i det vinnende budet. Den som vant budrunden mister da boligen, mens den som trer inn må overta den på de vilkår som er avtalt mellom selger og vinner av budrunden.

Ofte avklares det hvem som har forkjøpsrett før boligen legges ut til salgs. Da har den som sitter med forkjøpsretten en viss frist etter at budet blir akseptert på å bestemme seg for om han vil akseptere budet eller ikke. Dersom det ikke er avklart før boligen blir solgt blir det en lengre ventetid for den som vant budrunden.

Overtakelse
Etter at kontrakt er skrevet under sammen med megler skal det foretas en overtakelse. Det avtales i kontrakten når dette skal skje. Ved overtakelsen er det viktig å merke seg noen ting, og overtakelsen regnes også som risikoens overgang, det vil si at ansvaret går over fra selger til kjøper. Etter dette er man selv ansvarlig for å ha tilstrekkelige forsikringer. Overtakelsen er et juridisk viktig skille, og det bør skrives en protokoll fra møtet. Her tar man med dato og sted, hvem som var til stede, eventuelle feil som ble påpekt, hva som ble gjort, og signaturen til de som var der.

Strømmåler
Les av strømmåler i fellesskap med selger, og overfør eller avslutt abonnementet denne har hatt. Slik slipper du å betale for noe av det selger har brukt.

Utstyr
I følge Norsk Eiendomsmeglerforbund over skal visse ting følge med boligen ved overtakelse. Sjekk dette, gjerne i samsvar med prospektet fra visningen, og kjøpsavtalen.

Feil og mangler
Har kjøper i forbindelse med budgivningen, eller da kjøpekontrakt ble undertegnet, tatt forbehold om at visse forhold skal være ordnet før overtakelsen, er det spesielt viktig at dette/disse punkt(er) sjekkes. Dreier det seg om tekniske/bygningsfaglige forhold, kan det være fornuftig å ta med seg en bygningskyndig person for å sjekke at dette er brakt i orden.

Reklamasjonsfristen begynner også å løpe ved overtakelsen, og selger har krav på sluttoppgjør, dersom en del av salgssummen har vært holdt tilbake, for eksempel på grunn av mangler. Selger må selvsagt ha ordnet opp i forhold som kjøper har krevd skal bringes i orden før overtakelsen. Kjøper vil fortsatt kunne holde tilbake et forholdsmessig beløp som sikkerhet for at mangler eller andre forhold avhjelpes.

Oppdages flere feil senere må disse reklameres på så fort som mulig. Gjør man ikke det kan man miste retten til å reklamere. Den absolutte fristen for å reklamere på mangler er fem år etter overtakelse. Feil som oppdages etter dette kan det bare klages på dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt.

Reklamasjonen bør sendes skriftlig og rekommandert, av bevishensyn. Man bør angi mangelen, og undersøke hvorvidt selger selv vil utbedre den.