Husleierett

Her er korte svar på en del vanlige henvendelser til Leieboerforeningen.

Husleieavtale
En leieavtale i husleieforhold er en avtale mellom utleier og leieboer om å bo i husrommet mot å betale et vederlag. Leieavtalen innebærer at leieboer får eksklusiv råderett over husrommet.

Det kan ikke avtales vilkår som stiller leieboer dårligere enn det som følger av husleieloven. Det betyr at man nyter godt av lovens regler, selv om noe annet skulle følge av leieavtalen.

Leieforhold som omfattes av husleieloven
Husleieloven omfatter leie av bolig, lokaler, garasjer og boder, selv om hele eller deler av leien betales i form av arbeid. Loven gjel­­der ikke for ferie- eller fritidshus, eller hoteller, pensjonater og lignende

Husleieloven kan ikke fravikes til ugunst for den som leier. Det er likevel lov å fravike loven dersom det framgår klart av den enkelte bestemmelse at partene kan det. 

Det er alltid lov å fravike husleieloven til fordel for leieboeren, selv om det ikke står i paragrafen at det er avtalefrihet.

En leieavtale kan inngås både muntlig og skriftlig. Rettslig sett er muntlige og skriftlige avtaler like bindende, men det anbefales å sette opp avtalen skriftlig. 

En tidsbestemt leieavtale er en avtale som løper fra en dato til en dato. Dato for når leieforholdet opphører må derfor stå tydelig i leieavtalen, og avtalen opphører på dette tidspunkt uten forutgående oppsigelse. Leieboeren plikter å flytte og overlevere leilig­heten når leieavtalen løper ut.

Om leieboeren blir boende etter utløpet av leieavtalen, og utleieren ikke sender skriftlig flytteoppfordring innen 3 måneder etter at leieavtalens utløp, går avtalen over til å løpe på ubestemt tid.

En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid, dvs at den løper helt til en av partene bringer den til opphør, da normalt ved oppsigelse eller heving. 

Hovedregelen er at tidsbestemte leieavtaler skal være på 3 år. Det finnes noen unntak til dette. Når det leies ut lofts- eller sokkelleiligheter i en- eller tomannsboliger, og utleieren bor i samme hus, kan utleier gi leiekontrakt på kun 1 år.

Om utleier, eller noen som hører til utleiers husstand, skal bruke husrommet selv, eller om utleier har en annen saklig grunn, er det ingen begrensning i minimumstid på leieavtalen. Et eksempel på en annen saklig grunn kan være at utleieren har planer om salg, ombygging eller riving. Vil utleieren bruk­e unntaket for saklig grunn, må han senest ved inngåelsen av leieavtalen gjøre leieboeren skriftlig kjent med grunnen til tidsbegrensningen. I tillegg må grunnen til tidsbegrensningen være reell. Hvis utleieren trenger boligen senere enn planlagt, kan han nøye seg med å forlenge avtalen til dette tidspunktet, med mindre han visste om eller burde forutsett forsinkelsen da leieavtalen ble inngått.

Hvis utleieren setter kortere tidsbegrensning enn det som er lov, anses leieforholdet automatisk for å være tidsubestemt.

Husrommet skal være i avtalt stand. Med avtalt menes ikke bare uttrykkelige avtaler, men også stilltiende forutsetninger. Er det åpenbart at leieboeren skal bruke husrommet til beboelse, er det en mangel dersom det ikke egner seg til dette.

Er det ikke avtalt noe spesielt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det må sammenlignes med husrom med samme alder, leie­vilkår og beliggenhet. Tak og vegger skal være tette, vinduene hele, og låsen til ytterdøren være brukelig. Husrommet må ha samme kvaliteter som lignende husrom. Husrommet må oppfylle de krav som stilles i de lover, forskrifter og offentlige vedtak som gjelder bygningen.

Som leieboer kan du miste retten til å gjøre utleieren ansvarlig for feil og mangler som du ved vanlig besiktigelse burde ha sett på visningen.

Leieboeren har ikke godkjent en mangel dersom han ikke kunne forventes å skjønne at det er en mangel. 

Utleieren plikter å opplyse om forhold som han må forstå at leieboeren kan ha interesse av å vite. Har utleieren handlet grovt uaktsomt eller uærlig, kan leieboeren alltid holde utleier ansvarlig.

Opplysninger som utleieren gir om husrommet, må være korrekte. Om utleier kommer med opplysninger som ikke er korrekte regnes det som en mangel.

Det regnes ikke som en mangel dersom utleieren retter feil opplysninger før leieboeren inngår leieavtalen. .

Utleieren plikter også å gi leieboeren opplysninger som utleieren måtte kjenne til og som han burde skjønt ville være av betydning for leieboeren. 

Det kan oppstå mangler i løpet av leietiden. Utleiers hovedforpliktelse underveis i et leieforhold er å stille husrommet til disposisjon i samsvar med det som er avtalt og det som følger av lov. Utleier plikter også å sørge for at leieboer sikres vanlig ro og orden.

Ved avtalebrudd fra utleierens side har leie­boeren flere sanksjonsmuligheter. Han kan for det første kreve at utleieren retter opp mangelen og oppfyller avtalen. For det andre kan han kreve avslag i leien. Dersom utleiers mislighold er vesentlig, kan leieboeren dessuten heve leieavtalen. I alle tilfeller kan leieboeren kreve erstattet det økonomiske tapet som avtalebruddet medfører.

Leieboer har rett til å holde tilbake i leien krav som måtte oppstå mot utleier.

Leieboeren trenger ikke velge bare én av sanksjonsmulighetene, men alle de sanksjonene hvor vilkårene er oppfylt. Han kan eksempelvis både kreve prisavslag og retting.

Leieboerens reklamasjon
Et vilkår for å kunne påberope en mangel, er at leieboeren reklamerer, dvs gir melding til utleieren, innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Leieboeren må altså både gi beskjed om hva han mener er en mangel, og at han vil holde utleieren ansvarlig for den.

Det er ikke noe krav at leieboeren gir slik beskjed innen rimelig tid dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig.

Leieboeren plikter ikke å betale full leie når han ikke får det han har krav på etter avtalen.

Hvis husrommet blir forsinket overlevert, skal ikke leie­boeren betale leie for tiden før han får overta husrommet. Gjelder forsinkelsen en del av husrommet, for eksempel et rom, kan leieboeren kreve et leieavslag som tilsvarer forholdet mellom leieverdien av husrommet og den forsinkede delen.

Leieboeren har en tilsvarende rett til å kreve avslag i leien for hele den tiden husrommet lider av en mangel, det vil si frem til utleieren har rettet ferdig. Prisavslaget skal settes til differansen mellom husrommets leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Partene kan bli enige om prisavslagets størrelse. Om man ikke blir enige om prisavslagets størrelse må leieboeren godtgjøre hvilket fall i leieverdien forsinkelsen eller mangelen utgjør. Det kan han gjøre ved å få mangelen taksert.

Tilbakeholdelse av leie
Leieboeren har rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de krav han har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Viser det seg at leieboeren har tatt feil, kan utleieren holde ham ansvarlig for betalingsmislighold.

Deponerer leieboeren beløpet etter Husleieloven § 3-8, unngår han risikoen for at utleier sier opp eller hever avtalen på grunnlag av tilbakeholdelsen. Leieboeren har imidlertid risikoen for at det beløpet som holdes tilbake er rettmessig. Det lønner seg derfor å utøve forsiktighet når man holder tilbake leien.

Både utleieren og leieboeren har tapsbegrensningsplikt, det vil si plikt til å begrense hverandres tap.

For leieboerens vedkommende er plikten til å begrense utleierens tap aktuell for eksempel dersom han må utføre reparasjoner for utleierens regning, eller leie annet husrom i en periode dersom boligen han leier blir ubrukelig på grunn av skade. I slike tilfeller plikter leieboeren å begrense utleierens tap ved å holde utgiftene på et forsvarlig nivå.

For utleieren er tapsbegrensningsplikten mest aktuell dersom leieboeren flytter før leietiden er ute. Utleieren plikter da å bruke sine muligheter til å leie ut husrommet på ny snarest mulig, slik at leieboeren ikke trenger betale leie lengre enn nødvendig.

Leieboerens hovedforpliktelse er å betale sin husleie. Men det følger også andre forpliktelser med, som for eksempel å behandle boligen med aktsomhet og i samvar med det som ellers måtte følge av avtalen.

Brudd på forpliktelsene er for eksempel å ikke betale husleie eller andre lovlig avtalte pengeytelser til avtalt tid, ikke utføre pliktig vedlikehold, ikke overholde regler for ro og orden, framutleie eller overdrar kontrakten uten utleierens tillatelse, skader ut­leierens eiendom eller uten rett nekter utleieren tilgang til husrommet.

Om leieboeren bryter kontrakten, har utleieren flere sanksjonsmuligheter. Utleier kan kreve at leieboeren utbedrer eller retter mangelen eller utleier kan heve eller si opp leieforholdet. I tillegg til dette kan utleier kreve erstatning for det økonomiske tap han har fått som følge av leieboers avtalebrudd.

 

Lovlige pengeytelser
Det er bare adgang til å avtale at leieboeren skal betale husleie, tillegg for brensel og elektrisitet. Nytt fra 1. september 2009 er også at leieboer kan bli belastet for forbruk av vann og avløp. En forutsetning for å belaste leieboer for vann og avløp er at utleieren selv betaler dette basert på målt forbruk. Dette kan variere fra kommune til kommune.

Utleier kan også kreve depositum eller en garanti som sikkerhet for leieforholdet. Kostnadene ved å opprette depositumskonto skal dekkes av utleier.

Utleierens utgifter til trappevask, kabel-tv, vaktmester, andre offentlige avgifter, fellesstrøm og liknende skal være inkludert i husleien, og er ikke tillatt.

Lovlige og ulovlige gebyrer
Utleieren har ikke lov å kreve gebyr for å få nøkler, inngåelse av kontrakt eller liknende. Slike gebyrer er skjult husleie. Leieboeren skal heller ikke betale boligformidlingsgebyr eller gebyr for opprettelse av depositumskonto.

Utleieren kan kreve gebyr for purring på leie som ikke er betalt. Purringen kan sendes 14 dager etter forfall. Dette forutsetter at det står i kontrakten/annet varsel at gebyr vil påløpe ved for sen betaling.

 

Husleie er det man betaler for å bruke leiligheten. Utleieren og leieboeren kan én gang per år med én måneds skriftlig varsel kreve leien justert i takt med endringen i konsumprisindeksen. Konsumprisindeksen gjenspeiler pris­utviklingen det siste året. Normalt ligger denne på 2-3 %. Endringen i leien må ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen etter siste leiejustering. Statistisk Sentralbyrå gir opplysninger om konsumprisindeksen. En leieboer vil ikke bli bundet av en avtale som gir utleieren adgang til å øke leien mer, oftere eller med kortere varsel enn nevnt i loven. Det kan imidlertid avtales en lengre varslingsfrist, eller at justering i samsvar med konsumprisindeksen skjer automatisk hvert år. Lovlige tillegg kan ikke justeres etter denne regelen.

Både leieboeren og utleieren kan kreve at leien justeres til gjengs leie hvert tredje år. Den nye leien får virkning 6 måneder etter at en av partene skriftlig har krevd justering. Vilkåret for å kunne kreve justering er at leieforholdet har vart i 2 år og 6 måneder uten annen justering av leien enn etter konsumprisindeksen. Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie, men er en slags gjennomsnittsleie for liknende leieobjekter, leid ut på liknende avtalevilkår. Om partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie kan hver av dem kreve leien fastsatt ved hjelp av en takstnemnd.

Det kan avtales at leieboeren skal betale utgifter til forbruk av elektrisitet, brensel og forbruk av vann og avløp.

Depositum er en økonomisk sikkerhet som leieboeren gir utleieren, ved å sette et pengebeløp på en konto i leieboers navn som de ikke fritt kan disponere. Leie­boeren skal få sine penger tilbake dersom han ikke misligholder leieavtalen. Depositumet skal stå på en depositumskonto i en bank eller annen godkjent finansinstitusjon.

Det er ulovlig for utleieren å motta depositumet kontant eller å sette det på sin egen konto.

Depositumet kan maksimalt tilsvare 6 måneders husleie sammen med eventuell garanti. Beløpet kan justeres i samsvar med økning i leien dersom dette er avtalt. Leieboeren kan når som helst kreve opptjente renter utbetalt.

Ved leieforholdets slutt er hovedregelen at partene i fellesskap går i banken og fordeler depositumet slik de er enige om. Dersom partene ikke blir enige finnes det regler for hvordan man går frem.

Utleieren kan fastsette forbud mot dyrehold. Leieboeren kan likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det. En slik grunn kan være at leieboeren har behov førerhund eller tjenestehund. Også sosiale forhold kan være en god grunn til å ha dyr.

Dyreholdet må ikke være til ulempe for utleieren eller øvrige beboere. Ulempene kan bestå i støy, lukt, dyrehår, allergi eller redsel for dyret. Om leieboeren skal få ha dyr, beror på en interesseavveining. Jo større behovet for å holde dyr er, desto større ulemper må det kreves før dyreholdet kan nektes. Jo større ulempene av dyreholdet oppleves for de øvrige beboerne, desto mer tungtveiende grunner må leieboeren ha. Hvis ulempene for de øvrige beboerne er ubetydelige, for eksempel fordi det er snakk om å holde et innedyr som marsvin eller fugl, kan utleieren ikke nekte leieboeren å ha slike selv om han ikke har spesielt god grunn for å ha dyret. Anskaffer leieboeren dyr uten utleierens godkjenning, er det mislighold dersom det viser seg at leieboeren ikke har rett til å ha dyret.

Når leieboeren deler leiligheten med andre og har en viss grad av felles husholdning, er det husstandsfellesskap. Leieboeren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne, ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje, adoptivbarn og fosterbarn. Slektninger i rett oppadstigende linje er foreldre, besteforeldre og så videre, og slektninger i nedadstigende linje er barn, barnebarn og så videre. Barnas alder er uten betydning. Det kreves ikke at husstandsfellesskapet må være varig. Det er nok at partene har til hensikt å bli samboere. Leieboeren trenger ikke utleierens godkjenning, men bør likevel varsle utleieren om hvem han tar opp i husstanden.

Opptak av andre personer enn de nevnte krever utleierens godkjenning, men han kan ikke nekte uten at forhold ved personen gir saklig grunn til det, eller husrommet blir klart overbefolket. Det skal mye til for at det foreligger saklig grunn. Økt slitasje, at personen er sosial­klient eller av utenlandsk opprinnelse, er ikke saklig grunn. Hvis utleier har saklig grunn for ikke å gi godkjenning, kan han i stedet for å nekte, velge å stille vilkår for samtykket.

Når leieboeren selv leier ut hele eller deler av husrommet, er det framleie. Leieboeren må som hovedregel ha utleie­rens samtykke for å framutleie. I lovgivningen finner vi noen typer fremleiesituasjoner hvor utleier likevel har svært begrensede muligheter for å nekte. Dette gjelder bla. framleie av del av boligen og framleie ved midlertidig fravær.

Framleie ved tidsbestemte leieavtaler
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieboeren framutleie for resten av leietiden med godkjenning av utleieren. Regelen gjelder tidsbestemte leieavtaler med eller uten oppsigelsesadgang og gir mulighet til hel eller delvis framutleie.

Utleieren kan i utgangspunktet bare gi avslag på leieboerens søknad dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller om leieobjektet blir klart overbefolket. Framutleie kan imidlertid ikke tvinges igjennom selv om utleier avslår framutleie uten grunn. Leieboeren kan ikke reise sak om nektelsen, men kan si opp med lovens frist selv om oppsigelsesadgang ikke er avtalt.

Har utleieren en saklig grunn for å avslå leieboerens søknad, gis ikke leieboeren en slik ekstraordinær oppsigelsesrett.

 

Oppsigelsesfrister
Leieboeren og utleieren kan avtale den opp­sigelsesfrist de ønsker. Det kan også avtales at bare den ene parten skal kunne si opp. Er oppsigelsesfristens lengde ikke avtalt, gjelder lovens frist på 3 måneder. Fristen begynner å løpe når oppsigelsen kommer fram. Fristen regnes fra utløpet av en kalendermåned, og oppsigelsen ender alltid på den siste dagen i måneden. Hvis oppsigelsesfristen begynner å løpe 12. juni, løper ikke fristen ut 12. september, men den 31. september.

Ved leie av enkelt beboelsesrom der leie­boeren har tilgang til en annens bolig og ved leie av garasjer og boder, er oppsigelsesfristen én måned. Denne fristen løper fra dato til dato.

 

 

Opphør av kontrakt ved oppsigelse - oppsigelse fra leieboeren

Leieboeren kan si opp muntlig og trenger ikke begrunne sin oppsigelse. Det anbefales imidlertid at også leieboer gir sin oppsigelse skriftlig, og tar vare på gjenparten, av bevismessige årsaker.

 

Om utleier ønsker å si opp leieboeren sin er det en rekke krav til oppsigelsen.

  • Oppsigelsen skal være skriftlig.
  • Oppsigelsen skal begrunnes.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at leieboeren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.
  • Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper han sin rett til å bestride oppsigelsen, og at utleieren i så fall kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven om leieboeren ikke flytter ut i henhold til oppsigelsen.

Vil leieboeren protestere mot oppsigelsen, må han sende skriftlig protest til utleieren innen 1 måned etter at han mottok den. Oppsigelsen faller deretter bort dersom utleieren ikke reiser søksmål mot leie­boeren innen 3 måneder etter at leieboerens protestfrist løp ut.

Om leieboeren vesentlig misligholder avtalen kan utleier heve leieavtalen. Dette innebærer at leieavtalen opphører med umiddelbar virkning. Utleier kan da kreve erstatning av leieboeren for utlegg han har hatt, for tapte leieinntekter osv.

Hevingserklæringen må være skriftlig og begrunne hvorfor leieforholdet heves. Hevingsgrunn kan eksempelvis være vesentlig mislighold av betalingsplikten eller vedlikeholdsplikten, at leieboeren urettmessig har overlatt bruksretten til noen andre eller at leieboeren opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier eller andre beboere.

I enkelte tilfeller kan en utleier kaste ut leieboeren ved hjelp av namsmyndighetene. Utleieren kan ikke kaste ut leieboeren på egenhånd. Om en utleier stenger leieboeren sin ute fra husrommet vil leieboeren kunne få namsmyndighetens hjelp til å komme inn i husrommet igjen.

Før en utleier kan gå til namsmyndighetene må han sende et varsel til leieboeren. Varselet skal opplyse om hvorfor utleier vil kaste ut leieboeren, og samtidig opplyse om at utleier vil begjære tvangsfravikelse innen 14 dager om leieboer ikke eksempelvis betaler den skyldige leien, eller flytter ut i henhold til en utløpt leiekontrakt. Denne fristen innebærer selvfølgelig at en leieboer også har tid til å komme med innsigelser til utleier – dvs fortelle utleieren hvorfor han mener utleier ikke har grunnlag for å kaste han ut.

Om leieboeren ikke kommer med noen innsigelser, eller utleieren uansett vil gå videre med fravikelsen, kan utleier begjære tvangsfravikelse hos namsmyndighetene 14 dager etter at varsel er sendt. Leieboer vil da få nok et varsel fra namsmyndighetene med en to ukers frist til å komme med innsigelser/merknader. Om namsmyndighetene finner at utleier har rett til å få fjernet leieboeren fra husrommet vil de sette en dato ca 2 uker etter at frist til å komme med merknader er gått ut.

Visning før flytting
I tiden før fraflytting plikter leieboeren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet. Det er vanskelig å si noe konkret om hva rimelig utstrekning vil innebære, men her må det tas hensyn til leieboers rett til privatliv også i denne perioden av leieforholdet. 

Leieboer plikter bare å medvirke til visninger dersom leieavtalen snart løper ut, i oppsigelses­tiden eller eventuelt mot slutten av oppsigelsestiden dersom den er lang. Dersom leieboeren har mottatt en oppsigelse som han har protestert på plikter han ikke å medvirke til visninger før oppsigelsessaken er avgjort.

Tilbakelevering
Leieboeren plikter å overlevere husrommet til utleieren den dag leieforholdet opphører. Over­levering anses skjedd når utleieren har fått nøkler og adkomst til husrommet, med mindre annet er avtalt. Forlater leieboeren husrommet slik at det klart må anses fraflyttet, kan utleieren umiddelbart ta det i bruk.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet være rent, ryddig og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og de mangler utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn ved overleveringen.