Ny på leiemarkedet? – Dette bør du vite

Om du er smart ved inngåelse av nytt leieforhold kan du unngå problemer senere.

Det er høst og studiestart, for noen betyr det å skulle for første gang leie seg et hjem for en kortere eller lengre periode, og for andre at det er på tide å bytte bolig. Vi har samlet noen nyttige tips.






Av advokat Ragnhild Løseth


For mange starter det med å gå på visning. Dette er et viktig punkt i det å skulle leie, og bør alltid gjennomføres selv om det ikke er en plikt du har. Hvis du ikke kan, send noen andre i ditt sted. Det er viktig å se seg godt om, og se om dette kan passe for deg. Ikke bare se om det ser koselig eller stilig ut, se på fasilitetene og standard utover selve interiøret. Hvordan er badet, kjøkkenet med hvitevarer og soverommene. Er det ok lukt i boligen, er det gammel/nytt, er det noe som trengs av utbedringer? Det er viktig å danne seg et godt inntrykk før kontrakt signeres.

Det er mange som opplever å bli skuffet etter at de har flyttet inn. Kanskje utleier har lagt ned forbud om å tørke klær inne? Spør om det som er viktig for deg på visning. Kanskje kjøkkenet var mer slitt og upraktisk enn det så ut som ved første øyekast?  Eller det ikke er varmekabler på badet?  Det er nemlig slik at du ikke kan klage på ting som skulle ha vært oppdaget dersom du har vært på visning eller blitt oppfordret av utleieren til å foreta undersøkelse av boligen. Opplysningsplikten til utleier går imidlertid foran, og dersom det er noen vesentlige opplysninger som ikke er synlig for deg som leietaker på visning eller andre forhold av betydning, skal du få vite det selvom du likevel ikke gikk på visning. 

Les mer om feil og mangler.

 

Advokat Ragnhild Løseth

Overtakelsesprotokoll
Vi anbefaler at det alltid benyttes en overtakelsesprotokoll. Den brukes ved overtakelse av boligen der du som leietaker og utleier går igjennom boligen og fører opp det som er verdt å bemerke av feil og mangler ved innflytting. Da er standarden på leiligheten dokumentert, og du slipper å bli beskyldt for skader som var der ved innflytting. På samme måte gjennomgås leiligheten ved tilbakelevering og dere fører en utflyttingsprotokoll. Er det større skader/mangler kan det også være nyttig å ta bilder som du lagrer en plass du finner de igjen, og varsle utleier om de ikke ble tatt med i protokollen.

Gratis overtakelsesprotokoll finner du her. 

 

Leiekontrakt
Når du skal skrive kontrakt med utleieren din er det viktig at du leser den nøye før du skriver under. Er du usikker på noe så bør du få noen med mer erfaring til å lese igjennom. De fleste kontrakter som benyttes er såkalte standardformularer, og skal være i tråd med husleielovens regler. Det er imidlertid grunn til å lese nøye igjennom og få den kontrollert om det er utleiers egen kontrakt som benyttes. Det er nemlig ikke alt utleier har lov til å ha med eller å kreve at du gjør. For eksempel kan ikke utleier ta gebyr for alt han eller hun måtte ønske eller begrense hvem du kan ha på besøk.

Gebyrer kan du lese mer om her.

Husleieloven beskytter imidlertid leietaker mot ulovlige kontraktsvilkår, men det oppleves for mange som utfordrende å skulle ta opp ulovlige kontraktsvilkår med utleier i leietiden da det kan føre til dårlig stemning og konflikt. Derfor er det nyttig å avklare dette før avtalen signeres. Et godt og ryddig forhold til utleier og lovlige kontraktsvilkår er ofte en god ramme for et trygt leieforhold.

Selv om det benyttes et standardformular fra for eksempel Forbrukerrådet eller Huseierens landsforbund, er det et par ting du likevel bør sjekke der det er utfyllingsalternativer. Se under punktet for varighet. Er det bare ett år eller er det tre års leietid? Dersom det er ett års leietid, bør du undersøke hvorfor. Har utleier oppgitt noen grunn for dette? Hvis ikke skal det være tre år. Det er også begrensende muligheter til å inngå ettårskontrakter, og grunnen må være reell. Ellers bør en ta en titt der det er egne felt for utfylling med penn, har utleier påført noe vesentlig der?

Les mer om ulovlige leieavtaler


Bindingstid
Det er også viktig å sjekke om det er bindingstid. Det er nemlig tillatt å inngå kontrakter som det ikke er mulig å si opp overhode eller med binding for en spesifikk tidsperiode. Vi ser ofte formuleringer som at det er ikke oppsigelsesadgang før etter ni måneder ut i leieforholdet eller at det bare er mulig å si opp i en spesifikk måned. For noen passer bindingstid bra, da den som oftest er gjensidig, altså at utleier heller ikke kan si opp leieforholdet i leietiden. Noen ønsker denne tryggheten og har sikre planer de neste årene som gjør at botrygghet er ønsket. For noen kan denne bindingstiden utgjøre en skranke i en fleksibilitet som gjør at avtalen ikke kan sies opp dersom livssituasjonen endrer seg. Kanskje flytter du inn med en ny kjæreste, og det viser seg å ikke fungere så bra etter en kort tid? Eller kanskje fikk du drømmejobben eller studieplass et annet sted enn byen du nå leier i?

Dersom kontrakten har bindingstid, så er du i utgangspunktet forpliktet å leie boligen til kontrakten går ut. Dersom du må ut før, blir det å regne som et kontraktsbrudd og du kan komme i erstatningsansvar for det tapet utleier måtte ha pådratt seg som følge av din fraflytting. Men selv om du har havnet i en slik situasjon er det mulig å forhandle med utleier, og utleier kan ikke nødvendigvis la boligen stå tom resten av leietiden på din regning.

Det er altså svært viktig å sette seg godt inn i varighet og oppsigelsesadgang, og snakk med utleieren din om du trenger å endre noe i kontrakten før du signerer. Kanskje dere kan bli enige om en annen formulering? Hvis ikke, tenk nøye igjennom hvilket ønske/behov du har for fleksibilitet.

Depositum
Depositumskonto i leietakers navn skal alltid opprettes dersom det skal stilles sikkerhet, og det er verdt å sjekke i kontrakten om utleier vil ha depositum på sin egen konto. Selv om du kan nekte det også etter at leiekontrakten er skrevet under, er det lurt å sjekke dette punktet for å avklare det med en gang. En utleier som vil ha et stort kontantdepositum inn på sin private konto, er kanskje ikke alltid til å stole på og en bør revurdere leieforholdet. Det kan også være utfordrende å få tilbake et depositum som ikke står på en depositumskonto.

Les om depositum og garanti 
Les depositum til besvær

 

Vedlikehold
Videre er det viktig å lese over hvilke vedlikeholdsplikter du har påtatt deg. De fleste kontrakter har helt standard vilkår for vedlikehold, men det er likevel tillatt å avtale et mer utvidet vedlikeholdsansvar for leietaker. Dette er typisk i de leilighetene/boligene som er i en villa eller litt utradisjonelle utleieområder. Kanskje du har fått ansvar for å klippe plenen og måke snø? Vedlikeholdspliktene skal likevel ikke være urimelige. 

Leietakers vedlikeholdsansvar
Utleier stiller for strenge krav til vedlikehold

 

Annet nyttig:

 

Ellers er det mye mer nyttig informasjon å finne på våre medlemssider.

Nyhetsbrev