Ikke alle utleiere tar markedspris

Norge har et av verdens minst regulerte leiemarkeder. Til og med kommunale boliger for vanskeligstilte styres av markedspris. Nå snakkes det igjen om ikke-kommersielle utleieboliger i hovedstaden. Vi har besøkt et av de få ikke-kommersielle boligprosjektene som eksisterer i dag.





Trine Dønhaug leder boligstiftelsen.

Oslo har prisene på leiemarkedet hatt en eksplosiv vekst de siste årene, og det er god butikk å drive utleie. Da det rød-grønne byrådet tiltrådde høsten 2015, signerte de tre byrådspartiene på en omfattende erklæring som blant annet slår fast at byrådet skulle utrede en modell for ikke-kommersielle utleieboliger. Arbeidet er i gang, og byrådet har varslet at utredningen skal komme i løpet av våren. Modellen henter inspirasjon fra den danske allmennbolig-modellen. I Danmark finnes det omtrent 500.000 av disse boligene, og en betydelig andel dansker bor dermed i prisregulerte leieboliger. Selv om en del av boligene er reservert for økonomisk vanskeligstilte, er det også mange dansker med ordinære inntekter som bor i almennbolig.

Her i Norge er ikke-kommersielle utleieboliger sjelden vare. Vi har snakket med en av de få utleierne som driver ikke-kommersielt om hva som driver henne, og hva hun syns om signalene fra byrådet. 


67 rimelige leiligheter
I et boligstrøk i Prinsdal, midt mellom Hauketo og Holmlia sør i Oslo, ligger et boligkompleks bestående av 5 lavbokker i tre. Helt siden bygningene sto klare i 1991, har dette boligprosjektet for ungdom vært driftet ikke-kommersielt, med en husleie langt under markedspris. Leieboerforeningen har snakket med stiftelsens leder, Trine Dønhaug, om hvordan det kan være mulig å drifte et boligprosjekt av en slik størrelse på ideelt grunnlag. Thorn Dønhaugs Boligstiftelse ble etablert i 1989, og bare to år senere sto boligene klare til innflytting. Stiftelsens formål er å leie ut boliger til unge i bydel Søndre Nordstrand, og de 67 leilighetene har vært hjem for mange av bydelens unge de siste 25 årene. 

Stabilt bomiljø
Stiftelsen har aldri avertert etter leietakere, og leilighetene står kun tomme ved utflytting. Beboerne får femårskontrakter, og målgruppen er unge mellom 20 år 30 år. Mange enslige forsørgere har bodd her, og Dønhaug forteller at flere av leietakerne som har bodd her som barn, har flyttet tilbake som unge voksne. Bomiljøet er stabilt, til tross for at flere beboere har utfordringer. Noen kommer rett fra fengsel, og noen får oppfølging fra bydelen. Det er ingen kriterier for å få flytte inn, og det er heller ikke satt et tak på antall beboere med utfordringer. Man blir ikke spurt om arbeidsforhold eller økonomi dersom man ønsker å søke. NAV har stilt med depositumsgaaranti når det har vært nødvendig, og NAV har også henvist mange unge til Thorn Dønhaugs boligstiftelse. I perioder har det vært nødvendig å jobbe med bomiljøet, og utkastelser har hendt – som hos mange andre profesjonelle utleiere. Men framfor utkastelse ved mislighold av leieavtale, søker stiftelsen å inngå nedbetalingsavtaler med leietakere som har havnet i en vanskelig situasjon.

En kveld i uka er kontoret åpent. Det er viktig å være til stede, folk kan komme inn og slå av en prat, forteller Dønhaug. Mange kommer også innom for å søke eller for å sjekke hvor de står i køen. Vi skulle gjerne hatt tid til å være ennå mer til stede, og å jobbe mer for det sosiale bomiljøet, sier hun. Interessen for fellesskapet går litt i bølger, og det arrangeres årlige dugnader og julegrantenning.

Rimelig utleie og sunn økonomi er mulig
Rimelig husleie er en av stiftelsens grunnpilarer, og gjennom 25 år med utleievirksomhet har de klart å holde leia på rundt halvparten av markedspris, uten at dette har hatt negativ innvirkning på stiftelsens økonomi. Ved oppstarten i 1989, var egenkapitalen på beskjedne 50.000 kr, og andelsbevis pålydende 100 kr. ble solgt for å øke kapitalen som krevdes for å etablere en boligstiftelse.

En vaktmester er ansatt, og regnskapet administreres av OBOS.  Dessuten gjør styrets medlemmer noe av det administrative arbeidet på dugnad. Stiftelsens styre legger ned en stor egeninnsats, og dette har også bidratt til stiftelsens sunne økonomi.  Likevel er det store utgifter knyttet til vedlikehold, og som andre utleiere, må vedlikeholdstiltak prioriteres ut i fra behov.

Byrådets ide er gjennomførbar, se bare på dette prosjektet, sier Dønhaug når vi spør hva hun tenker om bygging av ikke-kommersielle utleieboliger i Oslo. Da vi fikk mulighet til å realisere dette prosjektet, var det ingenting her, og markedsverdien var lav. I dag er tomteprisene høye, men det burde være mulig for kommunen å gjennomføre dette på egne tomter, eller ved at en ikke-kommersiell utbygger får feste en kommunal tomt, avslutter hun.


Relaterte artikler

Finanstilsynet kan lappe på et boligmarked som ikke virker, men ikke reparere det Boligprisene stiger urovekkende mye. Årsveksten på landsbasis er på 9,1 prosent, og i Oslo på så mye som 16,3 prosent. Gjeldsveksten stiger selvsagt i takt, og det fryktede ordet «boligboble» dukker opp i nyhetsdekningen. Det er nødvendig med tiltak, og Finanstilsynet har servert forslag til akuttløsninger, skriver Dagbladet på lederplass. Vi gjengir lederen her:

Regulering fungerer! Boligmarkedet har blitt overlatt til spekulantene. Er det virkelig bedre enn etterkrigstidens politikk?

Hva er en god, grønn og tett by? Det bygges for få boliger i Oslo, sier boligbyggerne, og de peker på strenge krav og for få regulerte boliger som årsak. Vi er gjerne med på en diskusjon om hvordan Oslo kan få flere boliger. Da er det viktig å starte med spørsmålet: Hva er en god, grønn og tett by? Det skriver etatsdirektør Ellen S. de Vibe, avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann og kommunikasjonsdirektør Trude Luice Isaksen i denne kronikken.

– Et skritt i feil retning 1. januar trådte nye regler i kraft som gjør det enklere å bygge om og leie ut egen bolig. Forskriftsendringene fører til at mer areal i boligmassen kan bli godkjent som boligareal, og dermed kan leies ut. Det er et skritt i feil retning, mener Lars Aasen i Leieboerforeningen.

Selvaag med 52 nye utleieboliger på Økern Selvaag Utleieboliger har snart klare 52 splitter nye utleieboliger klare på Økern i Oslo. Utleie skal etter planen begynne rundt påsken 2016.