Slike leieboliger vil vi også ha!

Leieboligene er arkitekttegnet og på 85 - 130 kvadratmeter. Det vanligste typen er rekkehus, men nye modeller utvikles stadig.

Ett år etter at de rød-grønne i hovedstaden programfestet at det skulle utredes en modell for ikke-kommersielle utleieboliger, tyder mye på at man er kommet noen skritt videre. Modellen byrådet snuser på, er såkalte AlmenBolig+, som har hatt stor suksess i Danmark de siste årene. Vi har sett litt nærmere på hva dette er – og innrømmer gjerne at vi er imponert.


  • Publisert: fredag 18 november, 2016 - 13:09
  • Skrevet av: Red



Allmenne leieboliger er en spesiell dansk leiekonstruksjon som ble utformet etter 2. verdenskrig. Leieboligene oppføres med statlige og kommunale subsidier, samt et beboerinnskudd på 2 prosent av totalkostnadene. Boligene er organiserte i egne lokale avdelinger som er knyttet til et ikke-kommersielt boligselskap. Boligselskapene bygger og forvalter de allmene boligene. Selskapet samarbeider med kommunene, som har tilvisningsrett på en andel av boligene. Andre boligsøkende må stå i kø, og for de mest populære avdelingene er det mange års ventetid. Leieboerne har tidsubegrensede leiekontrakter, og beboerdemokrati og medvirkning er lovfestet.

Ved å kombinere kommunal tilvisning og åpne søknader, oppnår man en miks i beboersammensettingen, noe som kjent som et godt utgangspunkt for å oppnå gode bomiljø.

Krevende boligmarked
Utfordringene på boligmarkedet i København har klare fellestrekk med Oslo. Det er høy tilflytting, lav nybygging, mange unge studenter, krevende arbeidsmarked og ikke minst mange i vanlige jobber som sliter med høye boutgifter. I København har det også vært utfordringer med rekruttering av ansatte til stillinger innenfor utdanning, helse- og omsorg og andre jobber med middelinntekter, fordi bokostnadene blir for høye.

I 2007 lanserte det allmennyttige boligselskapet KAB i København en modell kalt AlmenBolig+ (AB+). Målet var å utvikle større familieboliger med lave bokostnadene og samtidig med tydelige krav til medvirkning og egeninnsats fra leieboerne.

Fabrikk-hus
De nye AB+ bygges av prefabrikerte moduler som produseres ferdig på fabrikk, for deretter å bli fraktet og montert på selve byggeplassen. Industrialiseringen og robotiseringen av byggeprosessen har redusert byggekostnadene med 20%.

De innflytningsklare boligene leveres med et enkelt basiskjøkken, baderom og alle el-installasjoner. Boligene er nøkterne, men samtidig fullverdige boliger. Ønsker leieboerne en annen rominndeling kan de selv sette opp innvendige vegger og dører etter eget ønske. De kan også øke standarden ved å montere en annen type kjøkken og baderomsinnredning, de kan legge nye gulv, og gjøre andre endringer. Og er oppgraderingen av boligen gjort skikkelig, vil leieboeren få igjen verdien av investeringene om de senere skulle velge å flytte ut.

Alle AB+ er arkitekttegnet og er på mellom 85 og 130 kvadratmeter. Det vanligste typen frem til nå har vært rekkehus på to etasjer, men nye modeller utvikles stadig. Alle er typegodkjent som lavenergiboliger med varmegjenvinning, og har svært lave oppvarmingskostnader.

Egeninnsats
AlmenBolig+ baseres på stor grad av egeninnsats fra leieboerne. Om du ikke ønsker å klippe plen og hekk, spyle gårdsplass, vaske fellesarealer og gjøre vedlikeholdsarbeid, så er ikke dette en boform for deg. Her skal så mye som mulig gjøres på dugnad, og egeninnsatsen skal synes på husleia. For beboerne betyr egeninnsatsen også at de får et eierskap til boligen og boområdet.

Det er bakt inn en høy grad av beboerdemokrati i leieprosjektene. Det er leieboerne som bestemmer husordensregler, hva som skal gjøres av investeringer og vedlikehold og hvordan beboerne skal jobbe for å få til et best mulig bomiljø. Dette er så vesentlig i prosjektet at du må forplikte deg å delta aktivt i bomiljøet for i det hele tatt å få lov til å flytte inn.

Kostnader
Husleiene varierer fra prosjekt til prosjekt, men en gjennomgang av boligene som KAB har i sin portefølje viser at husleiene ligger på fra NOK 79 til 100 pr kvadratmeter pr måned. Det hittil dyreste prosjektet ligger i Nordhavnen (der hvor båten fra Oslo til København legger til), og er snart klart for innflytting. Leilighetene på 130 kvadratmeter har en husleie på kr 12 600 i måneden. Innskuddet er kr 69 000, og det får du får tilbake om du flytter ut.

Det rimeligste prosjektet til KAB ligger i Hvidovre. Her koster en to-roms på 83 kvadrat kr 7 053 pr måned, og innskuddet er kr 36 655. I tillegg kommer kostnader til vann og elektrisitet.

Finansiering
Alle allmenne boliger i Danmark har en viss offentlig subsidiering. Nye allmenne boliger finansieres ved at 10 prosent av kostnadene dekkes av kommunen boligene ligger i. 88 prosent av kostnadene finansieres gjennom et ordinært realkredittlån i en privat bank og med pant i eiendommen. Den danske stat betaler en viss andel av kostnadene til dette lånet gjennom en såkalt «ydelsesstøtte», som innebærer at staten betaler en andel av lånekostnadene etter en bestemt modell (i 20016 dekker staten 28% av lånekostnadene første året og deretter reduseres dette bidraget tilsvarende den inflasjonen) . De siste 2 prosentene av kostnadene finansieres gjennom beboerinnskudd.

Per i dag er det oppført mer enn 1 200 nye AB+, og så vidt Leieboerforeningen erfarer er det ingen politisk eller faglig motstand mot opplegget. Til å begynne med mente enkelte fagfolk at de prefabrikerte modulene begrenset det arkitektoniske uttrykket, men i løpet av årene har arkitektene og produsentene vist stor vilje til utforske denne teknikken og finne frem til nye fleksible løsninger. Nye boligkonsepter utvikles kontinuerlig, og i den allmennyttige sektoren sies det at konseptet er den største suksesshistorien i moderne tid.

Norsk utgave
Det burde være fullt ut mulig å utvikle en norsk, kommunal utgave av AB+ modellen. Husbankens grunnlån kan allerede i dag benyttes til å lånefinansiere nye utleieboliger. Kombineres grunnlånet med den statlige tilskuddsordningen til nye utleieboliger, burde mye av finansieringen være på plass. Etter vår oppfatning bør kommunen også kunne bidra for å få ned kostnadene gjennom ytterligere tilskudd og/eller ved å tilby rimelige tomt, infrastruktur ol.

Leieboerforeningen mener også at opplegget med et særskilt beboerinnskudd vil være et viktig element i en slik satsing, selv om vi i dag mangler et formelt rammeverk for en slik ordning.

Leieboerforeningen håper byrådet i Oslo så raskt som mulig vil gå videre med planene om å utvikle en kommunal variant av AB+.

Les mer:

Historien om AlmenBolig+

KAB i København

Ikke-kommersielle utleieboliger i Oslo?