Det norske boligmysteriet

Fra OBOS til gjeldskrise





  • Det norske boligmysteriet
    Foto: Manifest Analyse

Denne artikkelen sto på trykk i Klassekampen lørdag 15. august, og er skrevet av økonom Ebba Boye, som tidligere har jobbet som utreder i Manifest Analyse. Den finnes også i en litt annen versjon på www.manifesttidsskrift.no

Sommerpraten blant mine venner i slutten av 20-årene er den samme som før. Hvor stort lån klarer de å få sammen med kjæresten for å flytte ut av den soppinfiserte leiligheten de leier i dag? Noen får bare tre ganger større lån enn inntekten sin. De må langt ut av sentrum for å finne noe til 1,9 millioner. De norske boligprisene har vokst med 7,5 prosent det siste året. For de som står utenfor det sagnomsuste boligmarkedet, er prisen høyere enn noen gang. For de fleste blir prisen oppfattet som en gjeldsmur. I praksis er det ikke prisveksten som legger begrensningene, men hvor stort lån banken gir deg. 

En annen venninne er allerede inne på markedet. Hun og kjæresten kan kjøpe noe til 4,75 millioner, hvis de er villige til å ta opp gjeld som er fem ganger så stor som parets inntekt etter skatt. I så fall vil hun ikke være alene om det valget. En undersøkelse fra Nordea viste at tre av ti unge mellom 18 og 25 år låner fire ganger så mye som årsinntekten eller mer.  

Det er den lave renten og bankenes utlånspraksis som gjør den ekstreme boligprisveksten mulig. Tall fra Finansdepartementet viser at husholdningenes gjeldsbelastning er historisk høy. I 1978 hadde nordmenn i gjennomsnitt lånt bare litt mer enn sin årlige disponible inntekt.  I 2014 var gjeldsbelastningen rekordhøye 224 prosent av den disponible inntekten, noe som gjør Norge til en av Europas mest forgjeldede nasjoner. Det er de unge som drar opp snittet. Unge under 35 år som tok opp lån til bolig i 2014, hadde i gjennomsnitt en gjeldsbelastning i underkant av 400 prosent, ifølge Finanstilsynet.  

Samtidig sitter store deler av foreldregenerasjonen i vennegjengen på boliger som er firedoblet i verdi. De kunne kjøpe rimelig og har opplevd en eventyrlig prisvekst. En prisvekst som stadig blir heiet frem på forsidene av VG og Dagbladet «Så mye har DU tjent på boligen din». n generasjons prisfest blitt neste generasjons gjeldsmur.

IMF, OECD og Finanstilsynet er bekymra.  Den høye gjeldsgraden utgjør en sikkerhetsrisiko for den norske økonomien, mener de. Eiendomsmeklerne er derimot stadig ute og forsikrer oss om at de tror på fortsatt vekst.

Trygge hjem til en rimelig penge
Hvordan fikk Norge plutselig et boligmarked som gjør landet til en god kandidat til luksusfellen? For å forstå det må vi tilbake til tiden da landet skulle bygges. Jardar Sørvoll skriver i NOVA-rapporten «Norsk boligpolitikk i forandring» om hvordan etterkrigstidens bolignød skulle avskaffes gjennom satsing på selveide småhus i distriktene og kooperativt felleseie i byene. Ambisjonen var å avskaffe privat drift av leiegårder og all profittmotivert spekulasjon.
 
Lovgivingen ga beboerne en eksklusiv bruksrett til en leilighet i et kollektivt eid borettslag. Det var en slags begrenset selveie som ga borett, men ikke fri salgs- eller utleierett. Prisen ble satt etter prinsipp om at du skulle få dekket utgiftene, i noen grad kompenseres for inflasjonen, men ikke tjene store penger på boligsalg.

Målet var at nordmenn skulle eie sitt eget hjem. Man fikk billige lån fra Husbanken, sjenerøse rentefradrag og lav boligbeskatning. Disse var effektive verktøy som gjorde det mulig for forrige generasjon å kjøpe trygge hjem til en rimelig penge. I dag eier omtrent 80 prosent av nordmenn sin egen bolig, noe som er svært høyt i internasjonal målestokk.

Slutten for den sosiale boligpolitikken
Etter hvert som bolignøden ble avskaffet ble reguleringene sett på som overflødige, spesielt av høyresiden. Høyre gikk til valg på at «Alle skulle eie sitt eget hjem», og tok avstand fra måten borettslagene ble regulert. Høyre hevdet at prisregulert boligomsetning ikke var til fordel for ungdom og andre lavinntektsgrupper, fordi mange med høy inntekt satt på OBOS-leiligheter. I tillegg var det et problem med «penger under bordet» ved kjøp og salg av borettslagsleiligheter.
1980-tallet var en periode med sterk vekst i den norske økonomien. De som eide boliger utenfor boligkooperasjonene, opplevde prisvekst. Etter hvert ble det store prisforskjeller mellom de regulerte og uregulerte boligene. Det ble sett på som urettferdig at folk med regulerte boliger ikke fikk selge sin bolig til markedspris. Dette førte til sterke krav om å avskaffe prisreguleringen, så «alle» kunne tjene på prisveksten.
Da Høyres Kåre Willoch ble statsminister i 1981, var målet å innføre en markedsstyrt boligsektor, kombinert med støtte til lavinntektsgrupper. Høyre avviklet prisreguleringer på borettslag utover 1980-tallet, og etter hvert også husleiereguleringene. Kommunens aktive tomtepolitikk ble nedprioritert fra 1980-tallet og utover. Og på tross av løftene gjennomførte Willoch-regjeringen kraftige kutt i bostøtten for vanskeligstilte. Boligboblen som sprakk
I 1984 gjennomførte Willoch det såkalte «frislippet» av finansmarkedene. De viktigste begrensningene på de private bankenes utlånspraksis og utlånsvolum ble opphevet. Dereguleringen av borettslagene og enklere tilgang på boliglån førte til en ekstrem prisvekst. I 1988 sprakk boblen og prisene stupte frem til 1992. I den perioden gikk mange leiligheter i borettslag for én krone, mot at kjøper overtok høy fellesgjeld. I 1991 oppga 300000 familier at de ikke kunne betale sine regninger ved absolutt siste forfall. Mange ble gjeldsofre. 
Siden 1992 har både pris og gjeldspilene pekt rett oppover, med unntak av en liten prisdupp rundt finanskrisen i 2008. Avreguleringen av boligmarkedet har fortsatt, og i dag har Norge Europas mest markedsliberale boligpolitikk. 

En skattesubsidiert gjeldsvekst
De markedsliberale boligreformene til Høyre har gjort noe med hvordan vi ser på boligen vår. Fra å være et trygt hjem, blir det i større grad sett på som et investeringsobjekt. Det er en utbredt holdning i Norge at man må komme seg inn på boligmarkedet så tidlig som mulig, for å få «være med å prisveksten». Hvem vil stå utenfor når vennene plutselig har «tjent» 1 million på sin boliginvestering? «Alle» tar opp stor gjeld for å investere i en bolig som er forventet å stige i verdi.
Det er spesielt skattevilkårene som gjør bolig til et så attraktivt investeringsobjekt. De samme virkemidlene som ble innført for å sikre alle nordmenn et rimelig og trygt hjem, gjør det i dag lønnsomt for noen å kjøpe mange boliger. Myndighetene har fjernet reguleringene som skulle holde prisene nede, men beholdt alle skattefordelene ved å kjøpe bolig. SSB har påpekt at Norge er blant de OECD-landene som sterkest subsidierer bolig gjennom skattesystemet. Få andre land praktiserer kombinasjonen av fradrag for renteutgifter, neglisjerbar skatt på gevinster ved boligsalg og beskjeden formues- og eiendomsskatt.

Det generøse rentefradraget gjelder også hvis du tar opp lån for å kjøpe bolig nummer to, tre eller fire. Klassekampen meldte 29. juli at 17 prosent av boligene i Norge er eid av noen som allerede har et annet sted å bo. Hele 30 prosent av boligene i sentrale bydeler i Oslo er nå sekundærboliger. Dette betyr at unge som skal etablere seg blir utkonkurrert av de som sitter på store boligformuer og har råd til å kjøpe mange boliger. De ser på boligen som en ren investering og har råd til å slenge på en årslønn i budrundene. Unge må dermed enten få hjelp av foreldres boligformue, eller bli henvist til å leie dyrt av de som vant budrunden. Subsidieringen av de som eier flere boliger er en direkte omfordeling fra fattig til rik.

 

Jeg håper alle som har jublet over prisveksten på egen bolig, lave boligskatter og rentefradrag ser hvor skadelig den prisveksten har vært for fellesskapet.

 

Det er også verdt å spørre seg hva prisveksten egentlig er verdt, så lenge man må kjøpe og selge i samme marked. Erna Solberg har tidligere omtalt liberaliseringen av boligpolitikken som en del av den stolte arven etter Willoch.  En liberalisering som har gjort at dagens generasjon ikke kan oppnå boligdrømmen uten å sette seg i en historisk høy gjeld.

Bruk verktøykassa
For å løse gjeldskrisa må politikerne gi opp drømmen om at markedskreftene alene skal sikre oss boliger. Vi må lære av Danmark, der 20 prosent av boligmassen er en form for kollektivt eide boliger.  Det betyr at ikke alle blir tvunget ut i pris- og gjeldskarusellen, og prisveksten i hele markedet dempes. Ifølge Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret er det norske boligmarkedet det eneste i hele Europa uten regulerte innslag.  Verktøykassa er stappfull av gode tiltak som prisregulerte ungdomsboliger, leie- til eie, studentboliger og flere offentlige utleieboliger,  et er uansvarlig at politikerne lar verktøyene stå urørt.

Vi må bygge flere boliger, men det må bli slutt på at markedet har det hele og fulle ansvaret. Lag offentlige tomteselskap, ikke la utbyggerne stikke av med de skyhøye profittene.

 

 

Dersom regjeringen satser utelukkende på økt boligbygging kan vi risikere at noen få spekulanter kjøper opp nybyggene og prisveksten fortsetter. Økt boligbygging må derfor komme samtidig som skattesubsidiering av boligspekulanter fjernes.
Rentefradraget og den lave skattleggingen av bolig i Norge har ført til en ekstrem pris- og gjeldsvekst, den omfordeler ressurser fra fattig til rik og gjør norsk økonomi mer ustabil. Fagmiljøene fortviler over at politikernes frykt for stemmeflukt gjør at få snakker om å øke boligskattene, på tross av enigheten om at dette er en av årsakene til de høye boligprisene. Det er på tide at vår generasjon tar over verktøykassa og avskaffer den største generatoren av klasseforskjeller i Norge i dag.


Relaterte artikler

Boligpolitikk takk Leieboerforeningen har lenge etterlyst et større fokus på boligpolitikk i valgkampen, og i år ser vi resultater av vårt arbeid i Oslo – boligpolitikk er endelig på dagsorden og begreper som sosial boligpolitikk, gjengs leie, tredje boligsektor, medvirkning, innelåsningseffekter og fattigdomsfelle diskuteres hyppig blant våre folkevalgte. Fram mot valget slipper vi våre folkevalgte til orde - og til slutt gjør vi opp status og forteller deg hvilket parti som har den beste boligpolitikken for leieboerne i hovedstaden.

Politikerpreik - samleside Gjennom sommeren har Leieboerforeningen under overskriften Politikerpreik snakket med alle partiene. Målet har vært å bli litt klokere på partienes boligpolitikk og leiesektoren spesielt. Her har vi samlet alle videoene. God fornøyelse.

Politikerpreik volum 9: Høgre Høgre er regjeringspartiet med stor R. Med både statsministeren og bustadminister Sanner har Høgre stor innflytelse på bustadpolitikken vår. Høgre har også eit stort engasjement for bustadpolitikk, og eit gjennomarbeida program. Vi har møtt Mudassa Kapur frå Kommunalkomiteen for å snakke om eigarlinja, leigebuarar og den frie marknaden.

Politikerpreik volum 8: Kristeleg Folkeparti Kristeleg folkeparti er eit verdibasert parti med hjarte for samfunnets svake. Vi har møtt stortingsrepresentant Geir Toskedal for å snakke om den vanskelege bustadmarknaden, og vi møtte ein folkevalgt som var åpen for å sjå ting frå fleire vinklar.

Politikerpreik volum 7: Raudt Raudt er ein av årets store snakkisar i valgkampen. Partiet ligg an til å gjere sitt beste valg nokonsinne, og ein plass på Stortinget er innan rekkjevidde. Men vil partiet dra oss baklengs inn i framtida og reversere gjere oss alle til kommunale leigebuarar, eller? Vi har tatt ein prat med Bjørnar Moxnes, partileiar i Raudt.